Pourquoi certains quartiers de Rennes sont à éviter ?
Rennes attire de nombreux investisseurs. Pourtant, tous les secteurs de la capitale bretonne ne se valent pas. Certains quartiers sensibles sont à éviter. Il importe d’en tenir compte pour y réussir votre projet d’investissement locatif. Sans vigilance, un achat peut vite devenir risqué.
Quand on souhaite investir à Rennes, il importe de regarder au-delà du prix du m². Les données sociales, la sécurité, le type de logements, la qualité du bâti et le profil des habitants pèsent fortement sur la rentabilité et la pérennité de l’investissement. Plusieurs quartiers font partie des périmètres dits “quartiers prioritaires” (QPV), avec des caractéristiques qui exigent prudence, voire renoncement si votre projet ne prévoit pas une stratégie rigoureuse.
Parmi eux, cinq quartiers ressortent souvent comme problématiques : Maurepas, Villejean, le Blosne, l’hyper-centre et Brequigny.
Les 5 quartiers à éviter à Rennes
Maurepas
Le quartier Maurepas situé au nord de Rennes apparaît souvent comme l’un des secteurs les plus délicats de la ville. Il fait partie des quartiers prioritaires de la politique de la ville, avec un taux de pauvreté supérieur à la moyenne municipale. Le secteur est également concerné par des faits de délinquance et de trafic de stupéfiants, notamment dans certains micro-secteurs comme Brno, Emmanuel Mounier et Le Gast, où ces infractions représentent une part notable des actes constatés. Par conséquence, cette situation crée un manque d’attractivité qui se ressent sur la demande locative. Le turnover augmente et la gestion d’un bien exige une vigilance constante. Même si le prix d’achat reste plus bas que dans le reste de Rennes, ce prix traduit surtout des contraintes structurelles. Le rendement paraît donc fragile sans stratégie solide.
De plus, les immeubles datent pour beaucoup des années 60. Ils demandent souvent des rénovations lourdes et coûteuses. Ces travaux pèsent sur la rentabilité finale, surtout pour un investisseur qui souhaite réaliser un investissement locatif simple.
L’avis Ouiker :
À Maurepas, le niveau de risque indiqué comme “très élevé” conduit à un verdict clair : à proscrire. C’est un quartier composé de grands ensembles années 60 nécessitant des travaux importants. Taux de délinquance élevé.
Villejean
Villejean présente un profil similaire à Maurepas. Il se situé au nord-ouest de Rennes. Le quartier regroupe aussi de grands immeubles des années 60. Leur état nécessite souvent des travaux considérables. Cela impacte immédiatement la rentabilité d’un bien. L’investisseur doit donc prévoir une enveloppe importante avant de louer.
Par ailleurs, le quartier affiche un taux de délinquance notable. Notamment autour de la dalle Kennedy où une forte proportion de faits de stupéfiants est recensée. Cette situation freine l’arrivée de nouveaux habitants et fragilise la demande locative. Même si Villejean se situe à proximité de campus universitaires, cette position ne suffit pas toujours à compenser les difficultés. L’attrait étudiant existe, mais il reste irrégulier selon l’état des immeubles et la localisation exacte.
L’avis Ouiker :
Pour ce quartier, le niveau de risque indiqué comme “élevé” conduit à un verdict sans appel : à proscrire également. Malgré la proximité du campus universitaire, ce quartier composé de grands ensembles années 60, est risqué pour un investissement locatif.
Le Blosne
Le Blosne, quartier prioritaire au sud-est de Rennes, est souvent cité dans les rapports comme l’un des secteurs où la délinquance a le plus augmenté ces dernières années. De plus, le bâti des années 60 domine à son tour. Les immeubles demandent souvent des travaux importants, parfois structurels, les charges de copropriété peuvent aussi grimper. L’investisseur doit alors anticiper un budget conséquent.
Le taux de délinquance reste élevé. Cette situation réduit la demande, surtout pour les biens standards. Même si certaines opérations de rénovation urbaine avancent, elles ne suffisent pas à stabiliser totalement le secteur pour le moment. L’investisseur qui recherche un investissement clé en main se tourne généralement vers d’autres quartiers. C’est un quartier souvent décrit comme « moins attractif » pour des familles ou des primo-investisseurs, en raison de perceptions de sécurité et de propreté.
L’avis Ouiker :
Avec un niveau de risque « très élevé », le verdict conduit clairement à une proscription. Comme les quartiers précédents, le Blosne est composé de grands immeubles des années 60, structurellement fragiles. Le taux de délinquance est également notable pour ce quartier.
L’hyper-centre
L’hyper-centre de Rennes peut séduire grâce à sa localisation idéale et sa vie culturelle. Pourtant, l’investissement dans le centre ville de Rennes requiert une analyse fine, rue par rue. Le bâti ancien impose souvent des travaux. Certaines rues sont à éviter, notamment autour de la place Sainte-Anne ou de la rue Saint-Michel. Ces zones souffrent d’incivilités, de nuisances nocturnes ou d’un environnement bruyant. En effet, certains axes sont perçus comme plus « festifs » que résidentiels, ce qui peut influencer la qualité de vie selon le type de locataire recherché.
Même si la demande reste forte dans l’hyper-centre, la qualité du bien et de la rue joue un rôle essentiel. Un appartement bien placé dans un immeuble ancien bien entretenu peut offrir un excellent rendement.
L’avis Ouiker :
Le risque reste modéré. Le quartier demande donc une analyse rue par rue. Nous observons une vigilance accrue sur le bâti ancien et sur quelques axes précis. La place Sainte-Anne et la rue Saint-Michel doivent être évitées, de même que leurs alentours.
Bréquigny
Bréquigny situé au sud-ouest, elle fait partie des quartiers qui demandent une grande prudence. Comme Maurepas ou Villejean, il regroupe de nombreux ensembles construits dans les années 60. Leur état nécessite souvent des rénovations. Le coût réel d’un investissement dépasse alors largement le prix d’achat.
Le taux de délinquance reste également élevé. Les habitants perçoivent parfois des problèmes d’insécurité. Cette situation crée une demande instable et limite la capacité à louer rapidement. Même si certains secteurs se modernisent, le quartier demeure sensible.
L’avis Ouiker :
A Bréquigny, le niveau de risque est élevé en raison des travaux à prévoir sur des immeubles datant des années 60, et de certaines zones sensibles. Réaliser son investissement locatif à Bréquigny impose rigueur et prudence.
A l’inverse, découvrez dans notre article dédié les quartiers qu’il est bon de cibler pour son investissement locatif à Rennes ⬇️
Les quartiers où investir à Rennes
Pourquoi faire recours à un expert Ouiker
Faire appel à un professionnel local, en particulier à notre expert immobilier Ouiker, présente plusieurs avantages lorsque l’on souhaite investir à Rennes. En effet, Thomas maitrise le marché immobilier de Rennes : prix réels, dynamique de quartier, qualité des biens, attractivité locale. De ce fait, il saura vous orienter vers les bons quartiers selon votre profil d’investisseur (primo-investisseur ou investisseur aguerri…) et votre stratégie d’investissement. Notre expert connait les prix « justes » en fonction de l’état et de la localisation de l’appartement. Il vous aide enfin à négocier au bon prix. Enfin, il pourra vous conseiller sur la valeur locative du bien, la rentabilité assurée et les avantages comptables éventuels en fonction du type de location.
En somme, notre expert local sait faire la différence entre un achat risqué “correct” en apparence et un bon investissement locatif durable et sécurisé.
Thomas BLIN
Responsable des investissements Rennes
Co-fondateur
Conclusion
Rennes reste une ville dynamique et attractive. Pourtant, Maurepas, Villejean, le Blosne et Bréquigny présentent un risque élevé pour un investissement locatif. L’hyper-centre, quant à lui, demande aussi une analyse bien précise.
Il ne s’agit pas d’interdire totalement l’investissement dans ces secteurs, mais de rappeler qu’ils exigent une stratégie rigoureuse. Grâce à un expert local, vous sécurisez votre achat et optimisez votre rendement.
A partir de votre stratégie d’investissement, il vous accompagne dans la recherche du bon bien au bon endroit. Que vous souhaitiez acheter un studio pour le louer ou investir dans un immeuble de rapport, Thomas sera le partenaire de confiance pour réussir votre investissement locatif.
Retrouvez nos articles consacrés à Rennes :
➡️ Les 5 quartiers à privilégier à Rennes
➡️ Pourquoi investir à Rennes ?
➡️ Comment réussir son investissement locatif à Rennes ?
➡️ Notre dernière réalisation à Rennes
