Une question sur Ouiker ?
Retrouvez toutes les questions que vous pourriez vous poser sur Ouiker, expert de l’investissement locatif clés en main !
À propos de Ouiker
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Que propose Ouiker à ses clients ?
Ouiker propose à ses clients un service clés en main comprenant la recherche du bien, le suivi des travaux, l’ameublement et la mise en location. Nous proposons également, en option, un service de gestion locative entièrement internalisé.
Est-ce que Ouiker est un professionnel de l'immobilier ?
Oui. Ouiker exerce légalement son activité pour laquelle la société est détentrice des cartes T (transaction) et G (gestion), délivrées par la CCI Ille-et-Vilaine.
Comment Ouiker se rémunère ?
Ouiker se rémunère sur la base d’un forfait fixe de 7% TTC calculé sur le prix net vendeur du bien, avec un forfait minimum de 7000€ TTC. Nous ne facturons pas de frais d’entrée à la signature du mandat de recherche.
Quel est l'intérêt d'acheter avec Ouiker ?
Investir avec Ouiker vous permet de gagner du temps et d’avoir accès aux meilleures opportunités off-market grâce au réseau de nos experts sur le terrain. Du début à la fin de leur projet, chacun de nos clients bénéficie d’un interlocuteur unique afin de garantir le bon déroulé des opérations.
De qui est composé Ouiker ?
Ouiker est une SAS détenue à 100% par ses 3 associés fondateurs. Nous avons fait le choix de ne pas lever de fonds. Cette indépendance nous permet de n’avoir de comptes à rendre qu’à nos clients.
Nos services
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Les travaux et l'ameublement sont-ils gérés par Ouiker ?
Ouiker propose un service clés en main qui comprend l’organisation et le suivi des travaux, ainsi que l’ameublement. En ce qui concerne les travaux, nous faisons établir des devis par des entrepreneurs locaux avec lesquels nous avons l’habitude de travailler. Les devis sont à votre nom et nous ne nous rémunérons pas auprès des artisans. Votre expert Ouiker sur place se charge du bon déroulement des travaux en se rendant sur le chantier 2 à 3 fois par semaine. Nous assurons également la réception du chantier. Une fois les travaux achevés, nous faisons parvenir à nos clients une liste de mobilier et d’électroménager pour équiper le bien. Cette liste est modifiable selon vos souhaits. Une fois la liste validée par vos soins, Ouiker se charge du paiement, de la réception et du montage des meubles. Les factures d’achat sont à votre nom, et vous sont envoyées à la fin du projet pour remboursement. La prestation d’ameublement est donc effectuée à prix coutant.
Le financement est-il géré par Ouiker ?
A chacun son métier. Celui de Ouiker est de dénicher les meilleures opportunités d’investissement dans chacune des villes ou nous opérons. En ce qui concerne le financement, nous avons un partenariat avec Artémis Courtage. Nos clients sont évidemment libres de solliciter un autre courtier et/ou leur(s) banque(s).
La comptabilité est-elle gérée par Ouiker ?
La comptabilité immobilière est un métier à part entière et requiert une expertise spécifique. C’est pourquoi nous avons un partenariat avec Amarris Immo, expert comptable immobilier spécialisé dans la gestion des revenus locatifs.
La gestion locative est-elle gérée par Ouiker ?
La gestion locative des biens de nos clients est gérée à 100% en interne par nos équipes. Nous ne déléguons aucune étape du processus de mise en location.
Avez-vous un stock de logements disponibles à la vente ?
Non. A la différence d’une agence immobilière traditionnelle, Ouiker n’a pas de biens en stock. Nous travaillons en flux tendu en fonction du cahier des charges établi avec chaque investisseur. Notre réseau local (agences immobilières, notaires) nous permet d’identifier les meilleures opportunités off-market.
Immobilier
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L'investissement en immobilier locatif est-il sans risque ?
Non l’investissement immobilier n’est pas sans risques. Un mauvais emplacement, l’absence de locataire, une fiscalité mal pensée, une mauvaise gestion locative sont quelques-uns des freins que vous pourrez rencontrer. Mais Ouiker est justement là pour limiter au maximum ces risques. Toutefois l’immobilier rest une valeur refuge. Si la bourse peut jouer au yo-yo, les cryptomonnaies s’effondrer du jour au lendemain, l’immobilier est un placement stable et sécurisé peu importe la période. Et c’est le seul placement qui peut être financé à 100 % par emprunt bancaire. Emprunt qui sera remboursé par les loyers et qui, à plus long terme, continuera à procurer des revenus. Dans l’hypothèse de revente de l’investissement, le capital immobilier ainsi constitué pourra être récupéré comme apport.
Comment estimer la rentabilité d'un bien ?
Un bien rentable est l’objectif de tout investisseur. Savoir calculer et interpréter le taux de rendement locatif permet d’optimiser son investissement en choisissant le bon projet. Selon le niveau de précision souhaité, ce calcul peut inclure plus ou moins d’éléments.
⇒ Le rendement locatif « brut »
Le taux de rendement brut est un premier indicateur dans l’étude financière d’un projet immobilier. Il résulte de la formule suivante :
Loyers annuels hors charges / investissement initial x 100
⇒ Le rendement locatif « net »
Pour affiner l’estimation d’un projet d’investissement, le calcul du rendement locatif net avant impôts permet de mesurer la performance d’un investissement nette de charges et de frais, en intégrant tous les facteurs intrinsèques au projet. Les dépenses à soustraire concernent notamment :
- Les charges non récupérables ;
- Les travaux ;
- L’ameublement ;
- La taxe foncière ;
- Les assurances (propriétaire non occupant, garantie des loyers impayés) ;
- Les frais de financement ;
- Les frais de gestion immobilière confiée à une agence.
(loyer mensuel CC – charges récupérables – charges non récupérables – taxe foncière mensualisée – frais de gestion) x 12 / (prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux).
Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.
⇒ Le rendement locatif « net net »
Pour obtenir une idée encore plus précise du rendement locatif, il faudra calculer le rendement net-net. C’est-à-dire le rendement net de fiscalité et donc incluant l’imposition des revenus fonciers.
Que dois-je connaitre avant de me lancer en immobilier ?
Que vous soyez novice ou investisseur aguerri, Ouiker vous accompagne pas à pas à chaque étape de votre projet. Nous pouvons, en cas de besoin, vous mettre en relation avec nos partenaires de confiance : Artémis Courtage (financement), Amarris (comptabilité immobilière), notaires etc…
Achat
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Puis-je investir via une SCI ?
Oui. Toutefois, la SCI n’est pas toujours la solution idéale. Il faut bien réfléchir en amont sur la stratégie patrimoniale. La SCI peut être soumise à 2 régimes fiscaux très différents : à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu).
Les avantages :
- La SCI (IR ou IS) permet d’augmenter sa capacité d’emprunt en empruntant à plusieurs.
- La SCI à l’IR permet une imputation des déficits sur l’IR dans la limite de 10.700 €.
- La SCI à l’IR à un régime d’imposition des plus-values très favorable (régime des particuliers).
- La SCI à l’IS permet un amortissement et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable.
Les inconvénients :
- La SCI à l’IR n’autorise pas la location meublée. En effet, les revenus en location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux.
- La SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles qui est moins avantageux que le régime des particuliers.
Puis-je investir si je ne suis pas français ?
Oui. En revanche, pour un Français non-résident, obtenir un financement est plus compliqué que pour une personne qui réside sur le territoire. Les banques considèrent en effet que le risque de non-paiement est plus difficile à maîtriser et donc plus élevé.
De ce fait, les conditions d’emprunt sont généralement durcies, avec un apport financier initial et des taux d’intérêt plus importants. Il est donc fortement conseillé de se faire conseiller par un courtier.
Artémis Courtage saura parfaitement vous accompagner dans l’obtention d’un financement à moindre coût et éviter de commettre des erreurs.
Comment calculer le montant total de mon investissement ?
Le montant total correspond à l’ensemble des coûts du projet locatif :
- Prix d’achat frais d’agence inclus (FAI),
- Frais de notaire,
- Frais Ouiker,
- Travaux,
- Ameublement
Dois-je avoir un apport pour obtenir mon crédit ?
Comme pour l’achat d’une résidence principale, le taux de l’apport recommandé doit permettre de couvrir les frais annexes à l’emprunt. De manière schématique, c’est pour cela qu’on demande souvent 10 % d’apport, mais ce montant varie en fonction de votre projet et du partenaire bancaire.
Comment Ouiker déniche ses biens immobiliers ?
Nos experts sur place connaissent sur le bout des doigts le marché immobilier et ses acteurs. Notre réseau et maillage local (agences immobilières, notaires, prospection) nous permet de pouvoir vous proposer des biens off market cochant toutes les cases du parfait investissement.
Dois-je me déplacer pour visiter le bien ?
Cela n’est pas obligatoire, car chaque étape du processus d’investissement peut se faire à distance : visite du bien, signature de la promesse et de l’acte authentique de vente, suivi des travaux, ameublement, mise en location. Néanmoins nous vous proposerons systématiquement de venir visiter le bien sur place préalablement à la signature du compromis de vente.
Mieux vaut-il acheter un logement libre ou loué ?
L’idéal est d’acheter un logement libre de locataire, afin de pouvoir lancer le rénover et le meubler dans la foulée puis le mettre en location. Toutefois, acheter un logement avec un locataire en place peut se réveler intéressant si le loyer et le prix de vente sont cohérents.
Comment s'organise l'achat à distance ?
Le service de Ouiker est conçu de telle manière à ce que nos clients puissent investir dans un bien immobilier sans avoir à se déplacer. Néanmoins, nous proposons toujours à nos clients, lorsqu’ils le peuvent, de venir visiter leur investissement locatif avant la signature de la promesse de vente. Nous utilisons DocuSign pour la signature électronique des documents (offre d’achat, signature des devis, bail, état des lieux). Les échanges avec nos clients se font essentiellement via Whatsapp.
Qui sera mon interlocuteur ?
Durant tout votre projet d’investissement, vous n’aurez qu’un seul et unique interlocuteur, l’expert sur place de la ville choisie. Pas d’armée mexicaine chez Ouiker 😉
Comment fonctionne votre mandat de recherche ? Faut-il payer des frais à la signature ?
Vous n’avez rien à payer à la signature du mandat de recherche. Celui-ci n’est ni engageant ni exclusif. Ouiker se rémunère uniquement au succès, lorsque la transaction est effectivement réalisée à la signature de l’acte authentique. Si l’opération ne va pas à son terme, quelle qu’en soit la raison, vous ne devrez rien à Ouiker.
Je ne sais pas dans quelle ville investir, est-ce un problème ?
Notre équipe vous orientera vers la ville la plus pertinente en prenant en compte votre budget et votre stratégie d’investissement.
Quelle est la durée moyenne d’un projet, entre la signature du mandat de recherche et la mise en location ?
La durée moyenne d’un projet est de 4 mois. Ce délai dépend essentiellement de la rapidité avec laquelle vous vous positionnez sur un bien, et peut également varier en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser pour rénover le bien. Le délai moyen entre la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente est de 3 mois.
Travaux
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Comment sélectionnez-vous vos artisans ?
Les entreprises avec lesquelles nous travaillons sont des artisans locaux, de confiance et
réactifs avec qui nous avons déjà réalisés plusieurs chantiers.
Est-ce que Ouiker se rémunère sur les travaux ?
Non.
Ouiker ne se rémunère pas auprès des artisans qui interviennent sur le chantier. Ce choix de transparence pour nos clients nous offre plus de souplesse et de liberté vis-à-vis de nos artisans.
Puis-je choisir mes matériaux ?
Oui.
Notre objectif est de vous permettre de façonner un intérieur chaleureux pour vos
locataires. Nous vous procurons un éventail de biens immobiliers que nous avons déjà réalisés. Vous trouverez également des références de matériaux pour chaque projet présenté.
Qui est mon référent pendant les travaux ?
Votre conseiller Ouiker reste votre interlocuteur unique pendant toute la durée du chantier.
C’est lui qui récupère les clés après la signature de l’acte authentique, qui gère les artisans et
qui s’occupe de vous faire un reporting sur-mesure.
Gestion locative
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Quel est le coût du service de gestion ?
Notre service de gestion locative est facturé à 5% TTC du montant du loyer, sans aucun frais cachés.
Quel est le coût d'une assurance loyers impayés ?
Nous distribuons la GLI (Garantie Loyers Impayés) de notre partenaire JBL Courtage à prix coûtant, soit 2,2% du
montant du loyer à couvrir
Quel est le tarif d’une nouvelle mise en location ?
Pour toute nouvelle mise en location de votre bien, nous facturons 10 €/m².
Dans le détail :
• 7 €/m² sont consacrés à la diffusion des annonces, aux visites, à la sélection des candidats et à la signature des baux.
• 3 €/m² sont consacrés à la réalisation de chaque état des lieux (entrée ou sortie).
Dans le cadre d’un mandat de recherche Ouiker pour un investissement locatif, les honoraires de la première mise en location sont compris dans le forfait de 7% TTC.
Comment fixez-vous le montant du loyer ?
Notre rôle est de satisfaire propriétaires et locataires, en mettant à la disposition de ces derniers des biens en très bon état avec un bon emplacement. Ceci nous permet de pratiquer des loyers dans la fourchette haute du marché, et de maximiser la rentabilité de votre bien.
Comment sélectionnez-vous les locataires ?
Nous privilégions toujours des locataires soigneux, solvables et respectueux. Au-delà des aspects financiers (revenus des garants), nous attachons une importance particulière au savoir-être et au savoir-vivre des candidats lors des visites.
Si j'achète un bien loué, comment m'assurer que le locataire est un bon payeur ?
En amont de la signature de l’acte authentique de vente, nous nous assurons avec le notaire en charge de la vente que le locataire en place est bien à jour dans le paiement de ses loyers en exigeant du vendeur les dernières quittances de loyer.
Quel est le délai moyen pour une mise en location ?
Les villes dans lesquelles nous sommes présents ont un point commun : la demande locative y est extrêmement élevée. En moyenne, le délai de mise en location n’excède pas 15 jours. Ce délai est susceptible de varier (à la hausse ou à la baisse) en fonction de la saisonnalité : la période la plus favorable se situe entre les mois de Juin et Septembre.
Quel est le montant du dépôt de garantie ? Par qui est-il encaissé ?
Un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer hors charges est exigé pour les locations meublées, et un mois de loyer hors charges pour les locations nues. Ce montant est encaissé par le propriétaire, puis restitué au locataire au moment de son départ. En cas de dégradation manifeste constatée lors de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie sera conservé (en partie ou totalement) par le propriétaire.
Quel est l'intérêt de gérer mon bien avec Ouiker ?
Nous connaissons parfaitement le bien dans lequel vous avez investi avec Ouiker. Cette maîtrise du bien nous permet d’en assurer efficacement la gestion locative.
Frais Ouiker
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Quels sont les honoraires de Ouiker pour investir ?
Nos honoraires sont de 7% TTC du prix net vendeur du bien. Ce forfait comprend les prestations suivantes : la recherche du bien, le suivi des travaux, l’ameublement et la première mise en location. A titre d’exemple, pour un bien dont le prix est de 150 000 € net vendeur, le montant de nos honoraires sera de 10 500 € TTC.
Les honoraires Ouiker sont empruntables et déductibles fiscalement des revenus locatifs.
Quel est le coût du service de gestion locative ?
Le tarif de notre service de gestion locative est de 5% TTC du montant des loyers quittancés. Pour les remises en location, le tarif est de 7€ TTC par m2 pour la publication de l’annonce, l’organisation des visites, la sélection des dossiers et la rédaction du bail et des actes de cautionnement. Auxquels s’ajoutent 3€ TTC par m2 pour les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires.
Les frais Ouiker sont-ils déductibles fiscalement ?
Oui, les honoraires facturés par Ouiker sont empruntables et déductibles fiscalement des revenus locatifs.
Qu'incluent les frais Ouiker dans la gestion locative ?
Les frais Ouiker de gestion sont double. Tout d’abord, notre service de gestion au quotidien est facturé à 5% TTC du montant du loyer chargé, sans aucun frais cachés. Ensuite, pour toute nouvelle mise en location du bien, nous facturons 13 €/m².
Dans le détail :
- 7 €/m² sont consacrés à la diffusion des annonces, aux visites, à la sélection des candidats et à la signature des baux.
- 3 €/m² sont consacrés à la réalisation de chaque état des lieux (entrée ou sortie).
Soit 6 €/m² pour gérer la sortie de l’ancien locataire et l’entrée du nouveau.