Pourquoi certains quartiers de Marseille sont à éviter ?
Deuxième ville de France, Marseille séduit de nombreux investisseurs grâce à son dynamisme économique et à son cadre de vie méditerranéen. Toutefois, toutes les zones ne présentent pas le même potentiel pour un investissement immobilier. En effet, certains quartiers cumulent précarité sociale, bâti dégradé ou instabilité du marché. De nombreux critères qui augmentent significativement le risque pour un investissement locatif. Dès lors, identifier ces secteurs devient indispensable afin de sécuriser l’achat d’un appartement ou d’un immeuble de rapport. Dans ce contexte, l’accompagnement d’un expert immobilier local constitue un levier essentiel pour distinguer les zones à éviter de celles offrant de réelles opportunités. D’autant plus pour les petites surfaces ou pour de la location saisonnière à Marseille…
Les 5 quartiers à éviter à Marseille
Belle de Mai
Située au nord du centre-ville, Belle de Mai demeure un quartier populaire mais structurellement fragilisé. Le parc immobilier, majoritairement ancien, souffre souvent d’un manque d’entretien. Par ailleurs, la présence régulière d’incivilités et d’une criminalité plus marquée pèse sur la qualité de vie et freine la demande locative. En complément, l’offre scolaire et commerciale reste limitée, ce qui complique l’installation de locataires sur le long terme, notamment des familles.
L’avis Ouiker :
À Belle de Mai, où le prix au m² atteint 1 945 €, le niveau de risque est indiqué comme “élevé”. Par conséquent, l’avis est donc clair : à proscrire. Le quartier présente également une forte précarité, ce qui complique la rentabilité d’un investissement locatif.
Saint Mauront
Implanté dans le 3ème arrondissement, Saint-Mauront se distingue par la présence de grandes copropriétés dégradées. La vétusté des immeubles, combinée à l’endettement fréquent des syndicats de copropriété, limite toute perspective de valorisation. De plus, bien que des projets de rénovation urbaine existent, leur avancement demeure très lent. Ainsi, la demande locative reste instable, ce qui complique une revente ou une mise en location pérenne.
L’avis Ouiker :
Le prix moyen au m² atteint ici 1 960 €, avec un niveau de risque également jugé « élevé ». En conséquence, il est préférable d’éviter ce quartier, en particulier pour l’achat d’un immeuble en investissement locatif. Seule une analyse très fine, rue par rue, pourrait révéler une opportunité exceptionnelle.
La Villette
La Villette, située également dans le 3ème arrondissement, est marquée par un taux de pauvreté élevé et des infrastructures limitées. Les logements anciens prédominent et la criminalité est plus présente que dans d’autres quartiers marseillais. De ce fait, les investissements locatifs y restent risqués, notamment pour ceux qui souhaitent acheter un studio pour le louer.
L’avis Ouiker :
Pour La Villette, le prix au m² atteint 2 415 €, et le niveau de risque est “élevé”. Le verdict est clair : à proscrire. Le contexte social et économique fragile rend tout investissement potentiellement peu rentable.
Saint Lazare
Saint Lazare se trouve dans le 3ème arrondissement et combine des zones résidentielles et industrielles. Certaines rues offrent un cadre correct, mais d’autres présentent un niveau de risque élevé. L’accessibilité et l’attractivité sont limitées, ce qui réduit la demande locative pour un achat d’appartement ou un achat d’un immeuble en investissement locatif.
L’avis Ouiker :
Avec un prix au m² de 2 184 €, le niveau de risque est indiqué comme “élevé”. Il est donc indispensable d’analyser chaque rue pour évaluer la pertinence d’un achat locatif. Un expert immobilier local peut guider l’investisseur dans cette recherche complexe.
Chute Lavie
Pour finir, Chute Lavie se distingue par une mixité sociale plus marquée, mais la qualité de certains immeubles reste médiocre. La demande locative y est irrégulière et les prix parfois élevés ne correspondent pas toujours à l’état des biens. Réaliser son investissement locatif ici nécessite donc prudence et sélection minutieuse.
L’avis Ouiker :
Ce quartier affiche un prix au m² de 2 806 €, et le niveau de risque est “modéré”. Cela implique qu’une analyse rue par rue est indispensable avant tout investissement. Un spécialiste de la recherche immobilière peut vous aider à identifier les opportunités malgré ce contexte.
A l’inverse, découvrez dans notre article dédié les quartiers qu’il est bon de cibler pour son investissement locatif à Marseille ⬇️
Les quartiers où investir à Marseille
Pourquoi faire recourt à un expert Ouiker
Faire appel à un professionnel local, en particulier à notre expert immobilier Ouiker, présente plusieurs avantages lorsque l’on souhaite investir à Marseille. En effet, Kévin maitrise le marché immobilier de Marseille : prix réels, dynamique de quartier, qualité des biens, attractivité locale. De ce fait, il saura vous orienter vers les bons quartiers selon votre profil d’investisseur (primo-investisseur ou investisseur aguerri…) et votre stratégie d’investissement. Notre expert connait les prix « justes » en fonction de l’état et de la localisation de l’appartement. Il vous aide enfin à négocier au bon prix. Enfin, il pourra vous conseiller sur la valeur locative du bien, la rentabilité assurée et les avantages comptables éventuels en fonction du type de location.
En somme, notre expert local sait faire la différence entre un achat risqué “correct” en apparence et un bon investissement locatif durable et sécurisé.
Kévin Payen
Responsable des investissements Marseille
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Conclusion
Pour conclure, Marseille offre de belles opportunités pour l’investissement locatif, mais certains quartiers présentent des risques élevés. Belle de Mai, Saint Mauront, La Villette, Saint Lazare et Chute Lavie nécessitent une prudence particulière. Analyser chaque rue et bénéficier des conseils d’un expert immobilier local reste essentiel pour sécuriser son achat d’immeuble de rapport, mais aussi lorsqu’on souhaite juste investir dans une petite surface. Un accompagnement professionnel fait la différence entre un achat risqué et un investissement durable et rentable.
A partir de votre stratégie d’investissement, il vous accompagne dans la recherche du bon bien au bon endroit. Que vous souhaitiez acheter un studio pour le louer ou investir dans un immeuble de rapport, Kévin sera le partenaire de confiance pour réussir votre investissement locatif.
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