Deux modes d’imposition en LMNP
Lorsqu’un particulier met en location un bien meublé, les revenus qui en découlent ne sont plus considérés comme des revenus fonciers (revenus tirés de la location) mais comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime micro-BIC : c’est le régime par défaut. Le propriétaire qui fait ce choix doit déclarer l’ensemble de ses recettes à l’Administration fiscale qui applique un abattement forfaitaire de 50%. Pour bénéficier de ce régime, les revenus des loyers ne doivent pas excéder 70 000€/an.
Le régime réel simplifié : régime sur option qui permet de prendre en compte l’amortissement du bien ainsi que de déduire les dépenses liées à l’exploitation du bien loué en meublé.
Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP au réel « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».
Des risques d’erreurs aux conséquences lourdes
Revenus fonciers ou Revenus BIC
Le premier risque est de déclarer les revenus de location meublée dans la catégorie des revenus fonciers. Cette pratique conduit à s’auto pénaliser fiscalement puisque que le micro-BIC permet de déduire les loyers perçus à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.
Un exemple pour illustrer la différence de traitement fiscal entre la location nue et la location meublée non professionnelle : Pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP au réel permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier au réel, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
SCI et revenus meublés
En théorie, une Société civile immobilière (SCI) dont l’objet doit nécessairement être civil ne peut exercer d’activité de location meublée, considérée comme étant de nature commerciale. A ce titre, le cumul du statut de SCI avec celui de LMNP n’est en principe pas possible.
La conséquence immédiate est l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés avec un régime de taxation des plus-values nettement pénalisant.
Toutefois, la loi prévoit des tempéraments et permet à une SCI d’exercer une activité de LMNP, sous certaines conditions. Là encore, les conseils d’un expert-comptable immobilier seront précieux pour anticiper les conséquences fiscales.
Une comptabilité complexe au réel
Le régime LMNP au réel est moins connu car il oblige à mettre en place une vraie comptabilité qui présente les mêmes contraintes formelles que la comptabilité d’un commerçant. La complexité de la comptabilité est d’ailleurs renforcée par des règles fiscales spécifiques pour le calcul et le suivi des amortissements.
Le régime réel LMNP impose ainsi au propriétaire de produire une liasse fiscale composée notamment d’un compte de résultat ainsi que d’un bilan actif. Ce bilan actif doit alors présenter les dépenses que vous allez pouvoir déduire de vos BIC (taxe foncière, intérêts d’emprunt etc.) ainsi que les dépenses amorties (un meuble à 2 000 € pourra être amorti sur 5 ans à hauteur de 400 €).
Ces amortissements et déductions viendront alors venir réduire le bénéfice imposable.
Le mode d’amortissement retenu est complexe et de très nombreuses erreurs peuvent être commises : non dissociation du terrain et de la construction, choix de durées d’amortissement inappropriées, non réintégration des amortissements procurant un déficit, etc.
Si l’expert-comptable n’est pas obligatoire, il est pourtant vivement recommandé afin de s’occuper des déductions fiscales et produire un compte de résultat conforme aux obligations fiscales. Il s’agit ainsi d’une solution beaucoup moins risquée en cas de contrôle de l’administration fiscale. D’autant plus que les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles, en grande partie, des revenus issus de la location.
