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Investissement locatif : les 10 questions à se poser !

Les investisseurs qui se lancent dans un investissement locatif le font parce qu’il permet, dans un contexte de taux bas, de se constituer un patrimoine par recours à l’emprunt et qui génère des revenus locatifs. Et cerise sur le gâteau, c’est un placement déconnecté des marchés financiers par nature volatils. Autrement dit, une valeur refuge en ces temps de crise !

Lorsque l’on a dit ça, de nombreuses questions pourront encore se poser tout au long du projet d’investissement locatif.

1. Quel est le montant des frais d’acquisition ?

Les frais d’acquisition représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien. S’ils sont versés au notaire, ces frais ne sont pourtant pas tous à destination du notaire qui en reverse la majorité à l’État. Que comprennent les frais d’achat ?

  • Les impôts et taxes (appelés droits d’enregistrement) représentent l’essentiel des frais. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon le lieu géographique.
  • Les frais et débours. Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ils servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, frais de publication de vente, document d’urbanisme, etc.).
  • Les émoluments du notaire. Quatre tranches de tarification s’appliquent, allant de 3,87 % pour la partie du prix inférieure à 6 500 euros, à 0,80 % pour la fraction au-dessus de 60 000 euros (les émoluments totaux sont calculés en additionnant les quatre tranches).

2. Une remise des « frais de notaire » est-elle possible ?

Négocier les émoluments du notaire

Les frais de notaire sont tarifés par l’État. En matière de vente, ils ne sont pas négociables. Toutefois, depuis la loi dite « Macron » de 2016, les notaires peuvent accorder des remises à leur client.

La remise n’est possible que sur les opérations d’un montant supérieur à 150 000 euros et se monte à 10 % maximum (calculés sur la fraction d’émoluments dépassant les 150 000 euros). A compter du 1er mai 2020, la remise sera possible à partir de 100 000 euros et peut atteindre 20 % (calculés sur la fraction d’émoluments dépassant les 100 000 euros).

Dans une telle hypothèse, il faut toutefois relativiser le montant de la remise au regard de la faible part des émoluments des notaires dans les frais d’acquisition.

Déduire le mobilier du prix de vente

Si la remise n’est pas simple en pratique, une solution existe pour réduire le montant des frais d’acquisition. Elle consiste à faire baisser les frais d’acte en déduisant le mobilier du prix de vente.

Concrètement, cela suppose au moment de la promesse de vente :

  • D’estimer le montant des meubles à déduire ;
  • D’en dresser une liste précise à communiquer au notaire. Si le bien n’est pas meublé mais qu’il existe par exemple une cuisine et/ou la salle de bains équipées, il est aussi possible de déduire ces meubles et équipements.

Attention, cette déduction ne peut dépasser 5 % du prix du bien.

Par exemple, pour un bien vendu 200.000 euros, il est possible de déduire jusqu’à 10.000 euros de biens meubles. Les frais d’acquisition seront alors calculés sur 190.000 euros.

3. Est-il possible d’établir une procuration pour la signature des actes ?

La procuration est un acte juridique qui permet à une personne (mandant) de donner à un tiers de confiance (mandataire) le pouvoir d’agir en son nom.

La procuration doit être donnée par écrit afin de s’assurer que la personne qui l’a signée est bien la personne qui vend ou achète.

  • La procuration est généralement établie sous seing privé, c’est-à-dire, qu’elle est signée uniquement par les deux parties au contrat (acheteur/vendeur) ;
  • La procuration peut aussi être « authentique », c’est-à-dire, établie par acte notarié.

Dans le cas d’une promesse de vente 

Si la distance de déplacement est trop grande ou si une partie est indisponible ce jour-là, la signature d’une promesse en agence est possible au moyen de la signature électronique. Dans ce cas, la procuration n’est pas nécessaire.

Toutefois, dans le cas d’une signature chez un notaire, la procuration reste indispensable.

Il est aussi important de rappeler qu’il n’existe aucune obligation de signer une promesse de vente chez un notaire !

Dans le cas d’un acte authentique

Si le notaire possède toutes les pièces nécessaires, il peut recourir à la signature électronique à distance. Toutefois, dans le cas d’un acte authentique, une procuration doit être obligatoirement signée. La procuration peut-être une simple procuration sous seing privée.

Le rendez-vous de signature peut également se faire par visio-conférence sécurisée lorsque l’office est équipé, mais toujours par l’intermédiaire de procurations pour la signature. Environ 50 % des offices sont équipées pour des visio-conférences.

4. Si le vendeur a déjà un notaire, est-ce que je dois en prendre un autre ?

Il n’y a aucune obligation, un seul notaire peut régulariser le dossier de vente. Cependant, chaque partie, acheteur et vendeur, peut se faire assister de son propre notaire si elle le souhaite. Un travail collaboratif des notaires sera réalisé.

Cela n’entraîne aucun coût supplémentaire pour les parties, les frais réglés par l’acheteur sont répartis entre les deux notaires.

Il est donc conseillé, pour chaque acquisition, de toujours prendre son propre notaire.

5. Le vendeur peut-il se rétracter si l’acquéreur fait une offre au prix ?

L’offre d’achat est le document par lequel un potentiel acquéreur transmet au vendeur sa volonté d’acheter le logement qu’il vend.

Le vendeur a l’obligation d’accepter l’offre d’achat si elle est au prix demandé. Une offre au juste prix est dite « parfaite », et le vendeur a l’obligation légale de l’accepter.

Et même si l’offre n’est pas au prix, l’article 1113 du Code civil rappelle que l’offre d’achat est considérée comme un acte ayant une véritable valeur juridique. Aussi, quel que soit le montant que l’acheteur propose (au prix ou en-dessous), l’accord du vendeur l’engage à conclure la transaction.

6. Quels sont les documents que le vendeur doit fournir pour une vente ?

Le vendeur doit remettre son titre de propriété, ses factures et les garanties décennales des entreprises s’il a effectué des travaux depuis moins de 10 ans ainsi que son imprimé de taxe foncière.

Dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété, le vendeur doit transmettre à l’acquéreur des documents sur la copropriété et sur le lot mis en vente, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.

  • Informations sur l’organisation de la copropriété (données financières et techniques essentielles, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.) ;
  • Notice d’information (informations sur l’état financier de la copropriété, montant des charges courantes payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente, état global des impayés de charges, montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu, etc.) ;
  • Diagnostics techniques du lot vendu.

En l’absence de ces documents, l’acquéreur peut renoncer à la vente. Il dispose d’un droit de rétractation.

7. Quels sont les diagnostics obligatoirement fournis par le vendeur ?

Ces diagnostics visent à informer l’acquéreur. Pour tous les biens, il conviendra d’établir un diagnostic de performance énergétique (DPE), un état des risques et informations sur les sols, un état de l’installation d’assainissement non collectif, un métrage Carrez.

Dans les zones concernées, un état relatif à la présence de termites.

Si le bien a plus de 15 ans, un état de l’installation de gaz et électricité sera nécessaire.

Si le logement a été construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb sera nécessaire, et un diagnostic amiante devra être réalisé.

8. Quels sont les motifs de congé pour le locataire ?

Dans le cas d’un logement loué vide

Le locataire d’un logement vide peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.

Dans les zones tendues (Nantes), le préavis est d’un mois.

Dans les autres zones (Rennes, Le Mans par exemple), le préavis est de trois mois, sauf cas particuliers (perte d’emploi, mutation…) ou le délai est réduit à un mois.

Dans le cas d’un logement loué meublé

Le locataire qui souhaite quitter son logement meublé peut le faire à tout moment en respectant les conditions de forme et de délai.

Le locataire doit respecter un délai de préavis d’un mois.

9. Quels sont les motifs de congé pour le propriétaire ?

Dans le cas d’un logement loué vide

Le propriétaire d’un logement loué vide peut donner congé à son locataire pour :

  • Vendre le logement (le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais) ;
  • Le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche) ;
  • Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …).

Le propriétaire doit adresser un courrier par lettre recommandée, exploit d’huissier ou remise en mains propres contre émargement, au moins six mois avant la fin du bail.

Il existe des locataires protégés en fonction de leur âge (65 ans) et de leurs ressources.

Dans le cas d’un logement loué meublé

Comme pour un logement loué vide, le propriétaire d’un logement meublé peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail pour

  • Vendre le logement (à la différence d’un logement vide, le congé ne donne pas un droit de priorité au locataire pour acheter le bien) ;
  • Le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche) ;
  • Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …).

La notification doit être reçue par le locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail.

10. Quelles sont les charges déductibles et amortissements en LMNP au réel ?

En location meublée au régime réel (à différencier du régime micro-BIC), l’intégralité des charges engagées au titre de l’activité sont déductibles des recettes locatives.

Ce régime ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.

Les dépenses déductibles de l’année civile

En principe, toutes les charges engagées sont déductibles des loyers :

  • Les frais d’entretien et de réparation (peintures, travaux de plomberie et d’électricité, etc.) ;
  • Les taxes et impôts locaux ;
  • Les frais de gestion (frais de comptabilité, polices d’assurances relatives au bien loué, frais de gestion, etc.) ;
  • Les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat du bien, ainsi que l’assurance emprunteur.

Les dépenses amortissables sur plusieurs années

Le régime LMNP au réel crée une possibilité d’optimisation via le mécanisme d’amortissement qui permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien !

Les dépenses plus importantes qui seront engagées sur l’année civile vont être amorties sur plusieurs années. Chaque type de dépenses a une durée d’amortissement spécifique correspondant à la durée d’usage de la dépense engagées.

Exemple : pour une acquisition immobilière de 200 000 euros rapportant des loyers de 11 000 euros par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 euros au titre de l’IR sur les revenus fonciers (source : Cour des comptes – Janvier 2018).

Même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable pour réaliser la déclaration en LMNP réel. L’option réel impose en effet de faire un compte de résultat et un bilan d’actif avec des amortissements par composantes. Ce sont des notions complexes sources d’erreurs potentielles.