La société civile immobilière peut donc opter pour être imposée soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés.
Société civile immobilière à l’impôt sur le revenu
Les membres d’une société civile immobilière (SCI) paient l’impôt sur le revenu en fonction de leur part dans la société. Concrètement, l’imposition correspond à la proportion des bénéfices perçus par chaque associé. Ainsi, ce sont les associés qui s’acquittent de l’impôt sur le revenu et non la SCI elle-même.
Par exemple, Marie et Paul ont acquis, via Ouiker, un appartement dans le centre de Tours. Ils souhaitent se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus locatifs. Cet appartement appartient à une SCI dont Marie et Paul détiennent les parts. Marie possède 30 % des parts de la SCI, tandis que Paul en détient 70 %. En 2022, la SCI a généré 10 000 € de revenus grâce aux loyers perçus. Marie et Paul doivent déclarer ces revenus dans leur déclaration d’impôt sur le revenu. Marie ajoutera 3 000 € à ses revenus fonciers et Paul 7 000 €, selon leurs parts.
Avantages de l’impôt sur le revenu :
La fiscalité des SCI à l’impôt sur le revenu offre des avantages intéressants lors de la revente d’un bien. En effet, des abattements s’appliquent sur la plus-value immobilière en fonction de la durée de détention :
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Après 22 ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu.
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Ensuite, après 30 ans de détention, elle est également exonérée de prélèvements sociaux.
Ainsi, au-delà de 30 ans de détention, la plus-value immobilière devient totalement exonérée en cas de vente du bien.
Par ailleurs, certaines charges sont déductibles du revenu imposable d’une SCI à l’IR. Ces charges comprennent les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les travaux d’amélioration.
De plus, les associés peuvent choisir entre l’imposition réelle ou le régime micro-foncier. Si les revenus générés par les investissements immobiliers sont inférieurs à 15 000 €, le régime micro-foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 %, imposant uniquement les 70 % restants.
En cas de déficit de la SCI, les associés peuvent imputer une partie de ce déficit sur leur impôt sur le revenu global. La loi autorise une quote-part de déficit de 10 700 €, et l’excédent éventuel peut être reporté sur le revenu global des six années suivantes.
Enfin, la comptabilité d’une SCI à l’IR reste simple et permet d’éviter la double imposition des associés, offrant ainsi une gestion fiscale plus efficace et transparente.
Inconvénients de l’impôt sur le revenu :
Il convient de noter que tous les frais ne sont pas déductibles. En effet, les frais d’acquisition, tels que les honoraires de notaire ou d’agence, ne peuvent pas être imputés sur le revenu imposable.
De plus, une SCI à l’IR ne peut conclure que des baux d’habitation. Par conséquent, la location meublée est interdite et le bien immobilier ne peut pas être amorti fiscalement.
Ainsi, si ce type de structure offre des avantages fiscaux certains, elle présente également des contraintes qu’il est essentiel de prendre en compte avant de se lancer dans un investissement immobilier via une SCI à l’impôt sur le revenu.
Société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés
Les associés peuvent décider d’imposer leur SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI paie directement l’impôt sur ses bénéfices. Ensuite, les associés ne seront personnellement imposés que lorsqu’ils percevront des dividendes.
Par ailleurs, le bénéfice généré par une SCI à l’IS bénéficie d’un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 euros par an, puis de 25 % au-delà, à condition que le chiffre d’affaires annuel de la SCI ne dépasse pas 10 millions d’euros.
Avantages de l’impôt sur les sociétés :
Les associés peuvent déduire toutes les charges engagées dans l’intérêt de la SCI du résultat imposable à l’IS. Les frais d’agence, les frais de notaire et la rémunération du gérant sont entièrement déductibles. De plus, les travaux de construction et d’agrandissement deviennent déductibles grâce à l’amortissement. Ainsi, une SCI à l’IS permet de déduire plus de charges qu’une SCI à l’IR.
Ensuite, le calcul de la plus-value lors de la cession des parts de SCI soumise à l’IS s’avère plus avantageux. Les associés bénéficient d’abattements sur la plus-value en fonction de la durée de détention de leurs parts.
De plus, amortir fiscalement le bien immobilier permet à l’acheteur de réduire sa base imposable. Il peut déduire chaque année une dotation aux amortissements jusqu’au terme du plan. Enfin, les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. Si la SCI ne distribue pas de dividendes, aucun impôt ne s’applique aux associés.
Inconvénients de l’impôt sur les sociétés :
La facture fiscale peut s’avérer plus importante qu’une SCI à l’IR. En effet, lors du calcul de la plus-value d’une SCI soumise à l’IS, on déduit la valeur nette comptable du prix de cession. Or, si le bien a été totalement amorti, cette valeur est nulle et la plus-value correspond alors à la totalité du prix de cession.
Exemple : un immeuble acheté 600 000 € et revendu 700 000 €. La SCI sera imposée sur la plus-value de 700 000 € – 0 € = 700 000 €, et non sur la simple plus-value de 100 000 €.
Ensuite, la double imposition s’applique : la SCI est taxée à l’IS, puis les associés sont imposés sur les dividendes reçus à titre personnel. Cette situation entraîne une taxation deux fois sur les mêmes bénéfices.
Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les revenus des associés. Une SCI à l’IS ne bénéficie pas du mécanisme de déficit foncier. Aucune exonération totale n’est possible sur les cessions de titres ou les plus-values immobilières. Un abattement pour durée de détention peut s’appliquer après deux ans, mais n’exonère jamais totalement. Les plus-values restent soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
Enfin, la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité commerciale, générant des frais supplémentaires par rapport à une SCI à l’IR.
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