La tension locative, l’obsession de tous les investisseurs
Marseille
La cité phocéenne attire par son mélange d’histoire, de projets urbains et d’énergie économique. Avec près de 95 000 étudiants et un fort bassin d’emploi, la tension locative y reste élevée. Les quartiers comme La Joliette ou La Belle de Mai se transforment sous l’impulsion du programme Euroméditerranée, favorisant l’emploi et l’attractivité. Résultat : la demande locative dépasse souvent l’offre, notamment sur les petites surfaces.
Nice
À Nice, la tension locative est forte, mais d’une nature différente. La ville attire à la fois les étudiants, les actifs du bassin de Sophia Antipolis et les voyageurs de passage. Résultat : la demande en logement reste constante tout au long de l’année, notamment sur les petites surfaces et les bonnes adresses. Le marché est tendu, où la demande locative dépasse largement l’offre, mais où la pression sur les prix rend chaque opération plus sélective.
Montpellier
C’est l’une des villes les plus dynamiques de France. Avec plus de 80 000 étudiants, un pôle universitaire reconnu et une croissance démographique soutenue, la tension locative y est forte. Résultat : Les logements disponibles se louent en quelques jours, surtout dans les quartiers proches des facultés. L’économie numérique et la recherche renforcent également cet engouement.
👉 Verdict : Marseille et Montpellier offrent une forte tension locative et une vraie demande. Nice séduit davantage pour sa stabilité à long terme.
Prix d’achat et rentabilité
Les écarts de prix entre ces villes sont significatifs. Cette différence influe directement sur la rentabilité d’investissement.
Marseille
Comptez aux alentours de 3 900 €/m², avec quelques opportunités à partir de 2 500 €/m² dans certains arrondissements. Niveau rentabilité, les T2/T3 situés dans des quartiers bien ciblés peuvent atteindre entre 4 % et 6 % de rendement brut, voire plus si travaux ou optimisation. Point bonus si vous optez pour des biens rénovés ou des secteurs en mutation. Retrouvez un exemple concret avec l’investissement locatif de notre cliente Giulia. Un studio dans le quartier « Panier » rénové par Ouiker, et qui génère 5,7 % de rendement net.
Marseille est un bon équilibre entre rendement et valorisation. On peut viser des investissements « rendement + » en achetant dans des secteurs en mutation (La Belle de Mai, Joliette) mais aussi consolider du patrimoine dans des arrondissements plus stables.
Montpellier
À Montpellier, les prix oscillent autour de 4 200 €/m², selon le quartier. Les rendements quant à eux varient entre 4,5 et 6 %, notamment en colocation ou sur des T2 bien placés. Certains secteurs comme Hôpitaux-Facultés par exemple, offrent des rendements nets plus élevés. Toutefois, les disparités sont fortes selon la localisation. Consultez bien notre guide des quartiers avant de vous lancer, pour savoir où investir à Montpellier.
Montpellier est donc destinée à une stratégie d’investissement équilibrée. Mais pour des investisseurs cherchant des rendements plus agressifs, la métropole peut s’adapter et offrir de bons compromis, surtout dans des secteurs étudiants ou en périphérie.
Nice
À Nice, les prix sont nettement supérieurs, en moyenne 5 100 €/m², avec un ticket d’entrée plus élevé. La rentabilité sera donc moindre, tournant de 3,5 à 4,5 %. Nice affiche des rendements plus faibles en raison du coût élevé à l’achat. Cependant, l’effet de valorisation prédit une sécurité pour l’avenir, notamment grâce la solidité de son marché immobilier. Le marché est plus patrimonial que orienté pur rendement. Ouiker vous l’explique dans son article « Pourquoi investir à Nice ? »
👉 Verdict : pour un objectif de rendement, Marseille et Montpellier sont les plus performantes. Nice reste cependant un excellent choix patrimonial.
Type de location envisageable
Autorisation / réglementation
Nice est une ville touristique très forte. Elle régule donc fortement la location courte durée (meublé touristique). Les autorités locales imposent des limites (nombre de jours, déclaration, etc.).
Montpellier a mis en place des dispositifs pour encadrer les locations saisonnières afin de limiter la pression sur le marché résidentiel locatif. (Source:Le Monde.fr)
Marseille, selon les quartiers, peut permettre une activité de location courte durée, mais il faut vérifier les règles de la copropriété et la réglementation locale.
Rentabilité vs stabilité
Si vous souhaitez réaliser de la location courte durée via une conciergerie ou de type airbnb, optez plutôt pour Nice qui a un fort potentiel touristique. Vous pouvez également cibler certains secteurs de Marseille, très touristiques également.
Si vous préférez opter pour de la location meublée longue durée (étudiant ou colocation), optez plutôt pour Montpellier et Marseille où la demande étudiante est forte.
L’accès aux offres immobilières
Nice est un marché prisé qui offre où peu de biens sont accessibles et à des prix raisonnables. Ciblez des appartements de type T1bis ou T2 dans le coeur de ville mais attention, la concurrence est très forte.
Marseille, grâce à ses nombreux quartiers et son étendue, offre plus de leviers de négociation et des biens plus diversifiés (anciennes bâtisses, immeubles à rénover).
A Montpellier, nous sommes sur un marché tendu, avec des biens qui partent vite et peu de stocks disponibles. Mais cela signifie aussi que des bonnes affaires peuvent être valorisées rapidement.
Dans tous les cas , pour ces trois villes, un expert Ouiker sera primordial pour profiter de leur réseau local, et accéder à des biens off-market. Il saura également négocier au mieux le prix d’achat pour booster votre rentabilité.
👉 Je prends RDV avec un expert Ouiker
Votre stratégie d’investissement
En conclusion, si vous souhaitez investir dans le sud de la France, voici ce que vous devez retenir :
👉 Marseille reste le plus accessible, avec un très bon compromis entre investissement immobilier rentable et valorisation à venir.
👉 Montpellier est une ville très attractive pour les profils voulant opter pour une tension locative au max et un dynamisme local.
👉 Nice est un choix premium avec un ticket d’entrée élevé, des rendements moins « agressifs », mais une stabilité et valorisation forte à long terme.
Pour la location meublée, le meublé longue durée est souvent le pari le plus sûr dans les trois villes, sauf à bien maîtriser les contraintes pour la location courte durée.
Pour les investisseurs aguerris, l’immeuble de rapport est envisageable, notamment à Marseille ou Montpellier.
Enfin : ce « match des villes du sud » doit guider le choix selon votre appétence au risque, vos objectifs de cash-flow et votre horizon de détention.
Pour un investisseur « rendement pur »
Privilégiez Marseille ou Montpellier. Ciblez les studios, T2 ou colocation dans des quartiers étudiants, ou des petits immeubles à rénover pour maximiser le rendement.
Pour un investisseur « équilibre »
Marseille ou Montpellier peuvent encore convenir, mais en montant en gamme avec une très bonne localisation ou des biens rénovés. Nice peut également entrer en jeu sur des segments intermédiaires ou des petites surfaces.
Pour un investisseur « patrimonial / sécurisé »
Optez pour Nice ou les quartiers très prisés de Marseille. Moins de rendement brut, mais moins de vacance, plus de stabilité et un bon actif pérenne.
Si vous souhaitez davantage d’informations sur nos villes de l’arc méditerranéen, prenez directement avec nos experts sur place :
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