Sélectionner une page

Immobilier locatif : dans quels quartiers faut-il investir à Rennes ?

Forte de ses 67,000 étudiants et de sa proximité avec Paris (1h27 en train), Rennes est une ville dynamique qui attire de nombreux investisseurs immobiliers. Les nombreux projets en cours (seconde ligne de métro au printemps 2021, quartier d’affaires EuroRennes) viendront renforcer l’attractivité de la capitale bretonne auprès d’investisseurs séduits par des indicateurs au vert : rentabilité intéressante, demande locative soutenue et bonne perspective de plus-value à la revente.

Ouiker vous livre son analyse sur les 5 quartiers à cibler pour réussir son investissement locatif à Rennes.

Suivez le guide !

Centre-Ville

Souvent associé à ses maisons à pans-de-bois, le centre historique de Rennes abrite environ 25 000 habitants, pour la plupart étudiants ou jeunes actifs.

L’hyper-centre est délimité au Nord par la place Hoche, au sud par le Boulevard de la Liberté, à l’Est par la Piscine Saint Georges, et à l’Ouest par la place de Bretagne. Le quartier concentre de nombreux commerces, restaurants et bars, et est desservi par les lignes de bus et de métro. L’investissement dans l’hyper centre de Rennes comporte peu de risques car la demande reste largement supérieure à l’offre. Un studio meublé de 20 mètres carrés peut se louer entre 400 et 550 euros par mois en fonction des prestations.

Une attention toute particulière devra être portée à la lecture et à l’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale afin de prendre en compte les travaux déjà effectués ou à prévoir, ces derniers pouvant sérieusement entamer la rentabilité de l’investissement. Pour les immeubles anciens dont la structure est en bois, et n’ayant pas fait l’objet d’une réhabilitation récente, il est également recommandé de faire établir un diagnostic parasitaire (actuellement facultatif) afin de se prémunir contre la présence de mérule.

L’avis de Ouiker : L’hyper-centre ne connaît pas la crise, et ne rimera jamais avec vacance locative. Privilégiez les petites surfaces (studio, T1, T2 ou T3) et renseignez-vous en amont sur l’état de la copropriété afin d’éviter les mauvaises surprises ! Il est encore possible de réaliser de bonnes affaires en investissant dans des biens à rénover. Si le prix au mètre carré reste élevé, surtout pour les petites surfaces, l’hyper-centre permet généralement de dégager de belles plus-values à la revente avec des biens « liquides » qui trouveront rapidement preneur.

Villejean et Beaulieu

Les quartiers de Villejean et Beaulieu sont appréciés de la population étudiante du fait de leur proximité immédiate avec les principales écoles et pôles universitaires. Certains investisseurs, en particulier à Villejean, ciblent des grandes surfaces afin d’y abriter plusieurs étudiants en colocation. Si le choix de la colocation permet généralement de dégager une meilleure rentabilité, l’investisseur devra également en assumer les éventuels inconvénients sur le plan de la gestion (dossiers et cautions pour chacun des colocataires, usure plus rapide du bien et des équipements, nuisance pour les voisins…).

L’avis de Ouiker : Beaulieu et Villejean offrent de belles perspectives en matière de rentabilité et le prix à l’achat y est moins élevé que dans le centre-ville de Rennes. En revanche, la plus-value à la revente des biens dans ces deux zones sera plus faible, voire inexistante. Investir dans ces deux quartiers peut donc avoir du sens pour les investisseurs privilégiant la rentabilité plutôt que l’aspect patrimonial.

Gare-Saint Hélier

Autrefois délaissé, ce quartier attire désormais investisseurs et propriétaires occupants pour qui la proximité immédiate avec la nouvelle gare de Rennes et sa LGV reliant Rennes et Paris en 1h27 constitue un véritable atout. La rue Saint-Hélier, avec ses nombreux commerces de bouche (fromagerie, poissonnerie, boucherie) et son offre culturelle (TNB, UBU), attire notamment les jeunes cadres. Des travaux de transformation et de modernisation sont également en cours avenue Janvier. Cette artère menant à la gare sera désormais réservée aux piétons, vélos et bus avec de nouveaux arbres ainsi que des terrasses pour les cafés et les restaurants.

L’avis de Ouiker : Un quartier dynamique dans lequel les prix ont grimpé en flèche ces dernières années. Cependant, de bonnes affaires sont encore à réaliser à l’Est du Boulevard Laennec.  Le futur quartier d’affaires EuroRennes devrait booster le marché du meublé à destination de la clientèle d’affaires.

Thabor-Sévigné-Fougères-Jeanne d’Arc

Le quartier Thabor-Sévigné-Fougères (parfois désigné comme le triangle d’or rennais) abrite plusieurs pôles étudiants dont la faculté de droit, Sciences-Po Rennes et l’IGR. Proche du centre-ville que l’on peut rejoindre à pied, ce quartier a pour réputation d’être calme et bien habité. Atout supplémentaire : la future ligne B du métro desservira la faculté de droit (station Jules Ferry) ainsi que le quartier Fougères (station Gros-Chêne).

Plus à l’Est, le quartier Jeanne d’Arc dispose également de nombreux atouts pour les investisseurs du fait de sa proximité avec le pôle universitaire de Beaulieu et des classes préparatoires du lycée Chateaubriand. Le prix au mètre carré y est plus abordable que dans le quartier Thabor Sévigné, et le quartier également desservi par la nouvelle ligne de métro via la station Joliot Curie-Chateaubriand.

L’avis de Ouiker : Malgré des prix plutôt élevés à l’achat, le quartier Thabor-Sévigné Fougères reste une valeur sûre pour les investisseurs. Le quartier jouit d’une excellente réputation et sa proximité avec le centre-ville est appréciée par les étudiants. Plus abordable et tout aussi calme mais aussi plus excentré, le quartier Jeanne d’Arc devrait bénéficier de l’effet « métro » et permettre aux investisseurs de combiner rentabilité et plus-value à la revente.   

Arsenal-Redon et Mail François Mitterrand 

Le nouveau quartier branché de Rennes ! Réaménagé en 2015, le Mail François Mitterrand abrite désormais de nombreux bars et restaurants dont les terrasses sont prises d’assaut par les Rennais aux beaux jours. A deux pas du centre-ville, le quartier s’appuie également sur Le Mabilay, siège de la French Tech Rennes-Saint Malo, qui héberge sur 2000 m2 de surface de nombreuses startups et entreprises du numérique. L’arrivée de la nouvelle station de métro Mabilais fin 2020 ne devrait faire que renforcer l’attractivité de ce quartier !

L’avis de Ouiker : Plébiscité par les jeunes cadres pour son environnement dynamique, ce quartier devrait continuer à prendre de la valeur avec l’arrivée du métro. Une zone à privilégier pour les investisseurs visant des CSP+ dont le budget consacré à la location d’un bien sera plus important que celui d’un étudiant.

Rennes offre donc de nombreuses options pour qui souhaite y réaliser un investissement locatif. Si chaque quartier présente ses propres particularités (prix au m2, potentiel de plus-value à la revente, CSP+ ou étudiants…) la ville dans son ensemble reste une valeur sûre pour les investisseurs car la demande locative reste supérieure à l’offre tout en offrant une bonne rentabilité et une réelle perspective de plus-value.