L’intérêt du déficit foncier pour mon investissement locatif

Le déficit foncier est un dispositif qui permet au propriétaire d’un bien immobilier de déduire certaines charges.  Ce dispositif est applicable lorsque les charges du propriétaire sont supérieures aux recettes. Le déficit foncier correspond à la part de charges supérieure à vos revenus fonciers. Il peut être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu. Ouiker, vous explique dans cet article le fonctionnement de ce dispositif comptable.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du déficit foncier ?

  • Être propriétaire d’un logement
  • Proposer son bien en location vide
  • Relever du régime d’imposition au réel.
  • Le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit foncier. Par exemple, si vous réalisez un déficit en 2023, vous devez louer le bien concerné jusqu’au 31 décembre 2026.
  • Certains travaux sont déductibles : ils doivent être payés dans l’année en cours (travaux d’amélioration, réparation et entretien). Dans ce cas, on peut déduire les charges de vos revenus fonciers.

 

Régime micro-foncier ou régime réel

Lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier. Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel. Cette option est irrévocable pendant trois ans.

Chaque année, vous pouvez déduire de votre revenu global jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € pour les immeubles concernés par l’amortissement dit « Périssol »). Il est important de souligner que l’excédent de déficit foncier peut être reporté et réduit :

  • Durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus globaux
  • Durant 10 ans sur vos seuls revenus fonciers.

 

Revenu global et revenu foncier : quelles différences ?

Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent à votre revenu global.

Le revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite etc.)

Charges déductibles des revenus fonciers

  • Les frais de gestion et d’administration du bien: rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière…
  • Les impôts non récupérables auprès du locataire : taxe foncière
  • Les dépenses de réparation et d’entretien
  • Les dépenses d’amélioration
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les charges de copropriété
  • L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire
  • Les primes d’assurance

Précisions : les frais de notaire n’entrent pas dans les charges, les travaux de construction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduit des revenus fonciers.

Le déficit foncier est un terme global, c’est un mécanisme qui permet de réduire ses impôts. Il peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation spécifiques tels que : le dispositif Pinel, loi Girardin, loi des Monuments Historiques, loi Malraux, loi Cosse. Ces dispositifs permettent d’investir dans certains types de biens tout en bénéficiant d’une défiscalisation.

 

Augmentation du déficit foncier entre 2023 et 2025

Le gouvernement souhaite diminuer le nombre de passoires thermiques du marché immobilier. Pour cela, la législation a mis en place une interdiction progressive à la location des logements dont le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est en-dessous d’un certain niveau (G puis F puis E…). Pour encourager les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation, le déficit foncier a vu son plafond augmenter de 10 700 euros/an à 21 400 euros/an. Il est également désormais possible de déduire davantage de dépenses. Pour cela il faut répondre à 3 conditions :

  • Dépenses en lien avec la rénovation énergétique du logement
  • Objectif : augmenter l’étiquette du DPE (supérieur à F ou G)
  • Dépenses réalisées entre le 1er janvier 2023 et 31 décembre 2025.

 

Opter pour le déficit foncier est donc une aubaine pour la fiscalité de votre futur investissement en immobilier locatif. Cependant, planifier d’importants travaux de rénovation peut effrayer certains investisseurs immobiliers. Ouiker, expert de l’investissement locatif clés en mains, est là pour vous accompagner au mieux à chaque étape de votre projet. Notre expert sur place, se chargera de la coordination de nos artisans de confiance, et vous fournira un reporting régulier pour que vous puissiez suivre à distance l’avancement de votre projet.

Si l’expert-comptable n’est pas obligatoire, il est pourtant vivement recommandé afin de s’occuper des déductions fiscales et produire un compte de résultat conforme aux obligations fiscales. Il s’agit ainsi d’une solution beaucoup moins risquée en cas de contrôle de l’administration fiscale. D’autant plus que les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles, en grande partie. Découvrez l’offre de notre partenaire Amarris Immo ➡️ Plaquette_Presentation A. ImmoxOuiker

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