Son architecture, son ambiance et son climat attirent une population en soif de dépaysement et de confort. Du quartier des Chartrons à celui de la Gare en passant par le centre-ville, cette agglomération est l’emplacement parfait pour une opération immobilière. Depuis plusieurs années elle rencontre auprès des investisseurs un succès certains. A ce titre, dans le cadre de l’achat d’un bien, un accompagnement local est recommandé. Thomas Bergeras, notre expert Ouiker, est sur place pour vous conseiller.
Le centre-ville, un musée à ciel ouvert
Centre administratif, commercial et touristique de l’agglomération, c’est un joyau de par son histoire et ses monuments. En l’espace de quelques années, le cœur de la cité a réussi à se réinventer et à devenir l’emblème de Bordeaux. Ici, le secteur des affaires se mêle aux boutiques, aux lieux de sorties et aux immeubles d’habitations. Du Jardin Public à la cathédrale Saint-André en passant par Tourny, Quinconces et le Triangle d’Or c’est l’endroit le plus prisé et le plus cossu de la ville. Les restaurants et commerces sont légion dans ses ruelles piétonnes. Principalement habité par des familles, des cadres et de jeunes actifs, il bénéficie de tous les avantages et facilités pour se déplacer à pied ou à vélo.
Dans cette zone, les appartements bourgeois côtoient des logements plus modestes. Les possibilités pour un investissement locatif sont intéressantes. Avouons-le, cet emplacement ne convient pas à tous les budgets. En fonction de la localisation, le prix qui vous est proposé varie entre 7 et 10 000€ du m². Ce montant est plus élevé que dans d’autres villes de province. Toutefois, il reste encore de belles et nombreuses opportunités immobilières. Du studio au bien plus patrimonial, il vous sera possible de proposer des appartements de qualité supérieure. Pour un investisseur les T1, T1 bis et T2 sont les biens les plus optimums. Ceux-là correspondent aux attentes des cadres, jeunes couples et étudiants. A ce titre, la location meublée non professionnelle (LMNP) est souvent pour vous la solution la plus avantageuse. Enfin, le taux d’occupation vous est garanti par une demande de logement élevée.
Le quartier des Chartrons, flâner, rencontrer et profiter
Au nord-est du Jardin Public se situe le quartier des Chartrons. Autrefois réputé pour être un lieu regroupant les négociants de vin étrangers, c’est aujourd’hui un secteur à la fois bourgeois et populaire. À présent, celui-ci est connu pour son dynamisme et ses lieux de sorties. De la place du Marché aux rives de la Garonne, bars, brasseries et restaurants donnent à cette zone une ambiance détendue et animée. Du quai des Marques à la rue Notre Dame, les boutiques de grandes enseignes laissent la place à celles de prêt à porter et aux antiquaires. Enfin côté population, on retrouve de petites familles, des cadres, de jeunes professionnels et des étudiants.
La tension locative est très encourageante pour un projet immobilier. La demande de logement est aussi élevée que dans le centre-ville, mais les prix sont plus abordables. En effet, en fonction de l’emplacement, ceux-là varient entre 4 et 7 000€ du m². Les petites et moyennes surfaces sont nombreuses et permettent de se projeter sereinement dans l’investissement locatif. La LMNP et la location longue durée sont celles qui promettent de maximiser le taux d’occupation. Plutôt que de parier sur le rendement, il vous faudra mieux envisager le long terme. En cas de revente, la plus-value sera au rendez-vous.
Le quartier Saint-Genès, calme et sérénité au rendez-vous
Le XIXème siècle a permis à ce quartier de se doter de belles demeures et bénéficie aujourd’hui d’un patrimoine architectural assez exceptionnel. Situé au sud-ouest du cœur de la cité bordelaise, il s’étend de la rue Millière au Boulevard George V. Calme et bien desservi, on y retrouve des maisons à étage, des appartements de standing et des immeubles plus modestes. La présence de nombreuses écoles et espaces verts attirent les familles. Toutefois, Il fait également la part belle aux étudiants appréciant les environnements studieux. A quelques minutes à pied du centre-ville, l’arrivée du tramway a permis de le redynamiser et d’offrir plus de commerces de proximité.
Des biens d’exceptions côtoient de plus petites surfaces. Ces dernières se prêtent davantage à l’investissement locatif. Ainsi, on retrouve dans cette zone des appartements de type T1 à T3. En ce qui concerne l’emplacement, le prix au m² oscille entre 4 et 6 000€. Le marché locatif dans ce secteur reste tendu et les perspectives sont intéressantes. Comme pour l’ensemble de l’agglomération, la recherche de rentabilité ne doit pas être votre objectif principal. L’acquisition immobilière doit plutôt se voir comme un placement sur le long terme.
La place de la Victoire, une vie intense et animée
A deux pas du centre-ville, proche de la gare, entre Saint-Genès et la Garonne, c’est le secteur étudiant par excellence. La porte d’Aquitaine qui trône en son centre depuis le XVIIIème siècle symbolise l’ancienne entrée de la ville. Incontournable par son architecture et son histoire, c’est aussi un lieu central où bars et restaurants offrent l’occasion de se détendre et de profiter du quartier. De l’Hôpital Saint-André au Marché des Capucins en passant par le Théâtre Victoire, il est traversé par le cours Aristide Briand et le cours de la Marne. Proche du pôle universitaire de Talence, on y retrouve l’essentiel les facultés bordelaises. Bien desservi et vivant, toutes les commodités sont accessibles en quelques minutes.
En tant qu’investisseur, cet emplacement est judicieux à plus d’un titre. Dans ce quartier, le taux d’occupation est assuré par une demande élevée. La population étudiante souhaite être à la fois proche de centres d’études et vivre dans des lieux animés. Pour un investissement locatif, cet emplacement est idéal pour la location meublée non professionnelle (LMNP). Comptez en moyenne 5 000€ du m² pour l’achat d’un bien immobilier. En fonction de votre budget et de vos attentes, vous pouvez envisager l’acquisition d’un studio au d’un T3/T4. En effet, en s’éloignant de la place, les petites surfaces font place à des appartements plus spacieux et plus calmes. Ainsi, l’accueil de familles ou de collocations offre un autre éventail de possibilités.
Le quartier de la gare, un renouveau prometteur
Situé au sud de la Place de la Victoire et à l’est de Talence, son activité tourne avant tout autour de la gare Saint-Jean. Populaire et en pleine mutation, il attire de plus en plus d’étudiants, jeunes actifs et familles. Parfaitement connecté au réseau urbain, c’est un lieu de passage pour bon nombre de bordelais. Pour ses habitants, c’est aussi l’assurance d’accéder plus facilement à l’ensemble des villes de la région. Des logements neufs cohabitent avec des constructions plus anciennes. La restauration et la réfection de cette zone en fera à l’avenir un nouveau quartier d’affaires pour l’ensemble de la région.
En pleine réhabilitation ce périmètre de Bordeaux se développe à grande vitesse. Pour un investissement locatif c’est un pari prometteur pour l’avenir. Plus abordable que le reste de la ville on trouve des biens immobiliers plus récents. En tant qu’investisseur, vous devez envisager un prix au m² aux alentours de 5 000€. Dans le cadre de l’achat d’un bien, plusieurs configurations sont possibles. Un studio ou un T2 peut convenir à la location meublée non professionnelle. Un T3 ou T4 peut être l’occasion de proposer une location longue durée. Les profils étudiants, jeunes professionnels, couples ou familles qui habitent le secteur vous assurent un taux d’occupation élevé.
Vous l’aurez compris acheter à Bordeaux demande une vraie connaissance terrain. Il ne faut pas chercher à tout prix le rendement, la tension locative est excellente mais les prix entravent souvent la rentabilité immédiate. Ayez plutôt une approche patrimoniale ! Il y a beaucoup de biens en vente dans cette agglomération. Toutefois, un certain nombre d’entre eux peuvent parfois vous sembler surévalués. Aussi, profitez de l’expertise d’un professionnel qui bénéficie d’un réseau et d’un maillage local qui vous permettra de réaliser la bonne opération.
