Le quartier Saint-Serge, étudiant et studieux
Situé au nord-est du centre-ville d’Angers, ce quartier s’étend des bords de la Maine à l’avenue Pasteur et du boulevard Gaston Ramon au boulevard Ayrault. C’est le secteur étudiant par excellence, il est connu pour abriter le Campus Saint Serge de l’Université d’Angers. On y retrouve entre autres les Facultés de Droit, d’Économie, de Gestion et l’ESTHUA. À seulement 15 minutes à pied de la place du Ralliement, ce secteur est principalement composé de constructions et d’immeubles récents. Essentiellement résidentiel, cet emplacement est apprécié pour son calme et son cadre studieux.
Réaliser un investissement locatif dans ce quartier c’est l’assurance de bénéficier dès le départ d’un bon DPE. La demande de logements y est élevée et les studios ou petits T2 sont des biens de choix. Vous l’aurez compris, vous n’aurez ici aucun mal à louer un appartement de 25 m². Les petites surfaces sont synonymes d’une vacance locative faible, car les logements y sont précieux. Les étudiants préfèrent conserver leur appartement d’une année sur l’autre. Quand ils finissent leurs études, d’autres les remplacent dans l’instant. Pour un projet global clé en main, comptez pour ce type de placement une enveloppe entre 100 000 et 110 000€.
Le quartier la Madeleine, un village dans la ville
Au sud-est du centre-ville d’Angers, juste en dessous du jardin du Mail prend place le secteur Madeleine-Saint Léonard. Des logements de tous ordres s’étalent de la rue Rabelais au boulevard d’Estienne d’Orves. Des maisons et des immeubles de différentes époques forment un ensemble cohérent et harmonieux. Cette partie de l’agglomération est connue pour accueillir l’Université Catholique de l’Ouest (UCO) et l’École Supérieure des Agricultures (ESA). Ces deux acteurs incontournables de la vie universitaire angevine brassent une population jeune et demandeuse de logements. Quartier également populaire et familial, son rythme de vie est réputé doux et offre à ses habitants calme et convivialité.
Dans le cadre d’un projet d’acquisition immobilière, plusieurs solutions s’offrent à vous. L’achat d’un studio ou d’un T2 est une solution toute trouvée pour optimiser votre taux d’occupation. Toutefois, la forte tension locative vous autorise à envisager sérieusement de plus grandes surfaces. En effet, celles-ci sont favorables aux familles et aux collocations. Dans le premier cas de figure, comptez un investissement locatif global aux alentours de 100 000 à 110 000€. Si vous faites le choix de réaliser l’acquisition d’un T3 ou d’un T4, vous pouvez imaginer un projet autour de 220 000 et 270 000€.
Le coeur de ville, le charme de l’ancien
Le château des Ducs d’Anjou, la cathédrale Saint-Maurice, l’incontournable place du Ralliement et la non moins célèbre rue Lenepveu forment l’identité même d’Angers. Différentes époques se côtoient selon les rues que vous empruntez. Le style médiéval et des bâtiments modernes laissent place à des constructions Renaissance ou à des immeubles haussmanniens. Du boulevard du Roi René au boulevard Ayrault, le cœur de la ville est réputé pour ses commerces, ses restaurants et ses bars. Celui-ci bénéficie de la proximité avec la départementale qui longe la Maine, les transports en commun et la gare Saint-Laud, qui desservent l’ensemble de l’agglomération et de la région.
Ici plus qu’ailleurs, certaines règles sont à respecter scrupuleusement lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. Des bâtiments anciens aux volumes intéressants peuvent réserver de mauvaises surprises (mauvais DPE et travaux importants). Le choix de la situation géographique a aussi son importance. Même s’ils semblent attirants, plusieurs axes et rues piétonnes trop bruyants sont à proscrire. On y retrouve toutefois des biens d’excellente qualité et tout type de surfaces. Quartier idéal pour la location courte durée et la location meublée non professionnelle (LMNP), il y en a pour toutes les bourses. Certains acquéreurs feront le choix d’un format studio ou T2, quand d’autres préféreront celui d’un T4 pour favoriser les collocations. A ce titre le coût global d’une opération oscille entre 130 000 et 140 000€ pour les petits lots et 300 000€ pour les plus grands.
Le quartier la Doutre, historique et familial
Partie intégrante du centre-ville d’Angers, ce secteur se situe de l’autre côté de la Maine. Ce quartier est un des plus anciens de la cité angevine. Il conserve une homogénéité urbaine qui permet de comprendre l’évolution de la ville. On y retrouve de nombreux immeubles du 18ème et 19ème siècle et naturellement des constructions plus récentes. Il compte aussi de plusieurs maisons à pans de bois qui s’organisent autour de la place de la Laiterie. Secteur familial par excellence, il fait également la part belle aux étudiants et jeunes actifs. Le campus de l’École Nationale Supérieure d’Arts et Métiers (ENSAM) y est installé depuis de nombreuses années. Enfin, le Centre Hospitalier Universitaire d’Angers (CHU) concentre un grand nombre d’internes et d’externes en médecine.
Au même titre que dans le reste de la ville, les appartements sont les biens les plus propices vers lesquels se tourner. Pour un investissement locatif prévoyez entre 130 000 et 140 000€ pour la mise sur le marché d’un studio ou d’un T2. Concernant les plus grandes surfaces, vous pouvez envisager des opérations globales aux alentours de 300 000€. La présence d’une population solvable et la qualité du bâti permettent de belles perspectives. Dans ce secteur en vue de la ville, la demande de logement n’échappe pas à la règle. L’achat d’un bien immobilier dans cette zone vous garantit un taux d’occupation élevé grâce à une bonne tension locative.
Le quartier la Fayette-Eblé, à deux pas du centre
Situé au sud de la gare Saint-Laud, il s’étend des bords de la Maine au boulevard Joseph Bédier. À seulement 10 minutes à pied du centre-ville, il tient son nom de la principale place du quartier. Sa population reste jeune et est essentiellement composée de cadres, de couples et d’étudiants. Calme et résidentiel, il offre un environnement de vie apprécié et permet à ses habitants de profiter d’un certain nombre de petits commerces. Côté architecture, on retrouve essentiellement des pavillons, des maisons de ville d’un ou deux étages et de petits immeubles. Il accueille également l’École du Génie d’Angers. Sa particularité ? C’est un des seuls régiments de France à ne pouvoir loger son personnel sur place. Chaque année, c’est entre 120 et 200 officiers qui recherchent des logements dans ce quartier.
Secteur résidentiel par excellence, on retrouve finalement ici assez peu de studios ou T2. Les biens les plus recherchés dans ce secteur sont plutôt les grands appartements. Cela tombe bien, ce quartier en est largement pourvu ! La demande de logements est comme partout ailleurs à Angers assez élevée. Dans le cadre d’une opération immobilière, comptez une somme autour de 230 000 et 250 000€ pour un projet global. L’investissement locatif dans cette partie de la ville est prometteur et vous offrira de belles perspectives. Pour améliorer le rendement de votre placement, il est par ailleurs conseillé de proposer votre logement en location meublée non professionnelle (LMNP).
Vous l’aurez compris, ce n’est pas pour rien qu’Angers continue d’occuper la première place du classement des villes où il fait bon vivre en France en 2023 (source : JDD) ! Le bien le plus patrimonial et ou le plus rentable est sans doute celui qui correspond au format T2. Le prix au m² pour les petites surfaces est en moyenne autour de 5 500€, celui-ci a tendance à diminuer à mesure que la taille d’un appartement grandit. Même si dans certains quartiers ce coût peut sembler cher, la tension locative vous permettra d’adapter en conséquence le montant de vos loyers. Toutefois, il faut se montrer prudent. La configuration d’un bien immobilier et son emplacement peuvent parfois être synonyme d’une mauvaise opération. Pour maximiser votre rendement, vous ne pourrez pas raisonner systématiquement en termes de surface. A ce titre, l’expertise et l’accompagnement Ouiker garantira la réussite de votre opération.
