Quel type de bien faut-il cibler pour investir à Vannes ?
Au même titre qu’une ville comme Tours, Vannes est une ville qui ne pourra pas grossir indéfiniment. Coincée entre la mer et l’axe routier qui la contourne, elle est amenée à devoir composer avec sa géographie. Aussi, il faut savoir se montrer opportuniste. Il existe dans cette ville assez peu de petites surfaces. Le premier format vers lequel vous tourner est donc le T2. Idéal pour les étudiants, les jeunes actifs ou les couples, vous n’aurez aucun mal à trouver preneur. Le T3 pour une petite colocation ou un couple avec un enfant offre aussi de belles perspectives. Le T4 pour les petites familles reste également un placement sûr et pérenne. Avec de telles dimensions, inutile de s’inquiéter du taux de remplissage. Ici tout se loue, car cette ville connaît un déficit de logements ! Si vous souhaitez optimiser votre rendement et que la configuration de votre bien vous le permet, n’hésitez pas à envisager la création d’une pièce supplémentaire. Un T2 transformé en T3 pourra être l’occasion d’augmenter les loyers que vous appliquerez.
Quel budget pour investir dans l’ancien à Vannes ?
Dans le cadre de l’acquisition d’un T1, l’enveloppe globale de l’opération se situera entre 120 000 et 150 000€. Si vous faites le choix d’un T2, espérez un montant démarrant à 140 000€ et pouvant atteindre jusqu’à 170 000€. A partir 170 000€ vous pouvez commencer à vous tourner vers le format T3. Enfin, si vous envisagez les appartements de 4 pièces, votre budget pourra aller de 350 000€ à 400 000€. Ces tarifs varieront bien entendu d’un quartier à l’autre et il faudra également prendre en compte l’état global du bien, la copropriété et la performance énergétique. Comme évoqué précédemment, si l’agencement du logement vous le permet, la création d’une pièce supplémentaire aura nécessairement un impact sur le coût total de votre projet.
Quelles sont les erreurs à éviter à Vannes ?
Si Vannes n’est pas une ville où le rendement doit être la priorité, il est toujours possible d’optimiser votre retour sur investissement. La tension locative dans cette ville est vive et toutes les surfaces trouvent un locataire. Pour autant, afin de favoriser l’attractivité et la performance financière de votre placement, certaines règles sont à appliquer. Pour commencer, les petites surfaces ne sont pas les plus rentables : le prix au m² est plus élevé et le turnover plus important. Toutefois, si celles-ci sont idéalement placées, il peut y avoir un coup à jouer. Se tourner vers des surfaces plus étendues est parfois plus prometteur.
Cité au passé médiéval, la ville a su rénover son parc immobilier, mais certains vieux bâtiments et appartements réclament toujours des rénovations tant au niveau bâti qu’au niveau DPE. Même si Vannes s’est beaucoup assainie, certains logements peuvent encore présenter des risques (ex : mérule). Ici tout peut être valoriser, il faut garder un état d’esprit audacieux et être opportuniste ! Aussi, un bien qui peut vous sembler sans âme, peut présenter un excellent potentiel s’il est correctement agencé. N’espérez pas trouver facilement un bien avec ascenseur et garage, cette denrée est plutôt rare.
Côté copropriété, il est indispensable de se renseigner sur sa tenue, son système de chauffage, ses travaux de réhabilitation à venir et consulter les PV d’AG. Enfin, gardez en tête qu’investir à Vannes, c’est aussi envisager la possibilité de viser la périphérie de la ville. La tension locative est si élevée que vous n’aurez pas de difficulté à trouver preneur.
Vannes est idéale pour de l’investissement patrimonial et peut même, grâce à des biens judicieusement sélectionnés et rénovés, vous permettre des rendements intéressants. Pour cela, il est nécessaire de se préparer et de ne pas se lancer tête baissée. Simon de Sartel, notre expert Ouiker sur place, est là pour vous faire bénéficier d’une prestation clés en main, de la recherche de votre bien jusqu’à sa mise sur le marché de la location.
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