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Ancien vs Neuf : Le choix est sans appel

Investir dans la pierre est la bonne option pour se constituer un patrimoine avec un risque maîtrisé. Attention toutefois à ne pas se précipiter et faire le bon choix, notamment sur le type de bien : neuf (via le dispositif Pinel) ou ancien (via le régime LMNP).

Un choix qui aura des conséquences importantes dans le temps !

Nous faisons le point pour vous expliquer pourquoi il est bien plus intéressant et surtout moins risqué d’investir dans l’ancien.

1. Une meilleure rentabilité pour un investissement dans l’ancien

Le neuf est plus cher que l’ancien

Un bien neuf est 30 % plus cher que dans l’ancien. Le rapport de l’Inspection Générale des Finances (IGF) de novembre 2019 sur l’« Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel » confirme ainsi que « la décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est ainsi estimée à 32 % ». 

Cela se confirme dans toutes les grandes villes de métropole, avec des différences qui peuvent être importantes dans certaines villes (Rennes, Nantes notamment). 

L’ancien va donc rapporter plus qu’un investissement Pinel dans le neuf avec des rendements bruts, en moyenne, de 1 à 2,5 % plus élevés.

 

Les loyers sont plafonnés pour un investissement neuf Pinel

Le dispositif Pinel est destiné au développement de l’offre locative neuve avec des conditions portant sur le niveau des loyers et sur les ressources des locataires qui dépendent également de la localisation du logement. 

Ce dispositif impose ainsi que l’appartement soit loué nu, à un prix inférieur de 20 % au loyer du marché d’une zone géographique concernée

Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont ainsi fixés selon la zone où se trouve le logement.

Une contrainte qui rogne le rendement d’un investissement dans le neuf !

2. En cas de revente, une perspective de plus-value plus intéressante dans l’ancien 

Quel que soit le but visé (défiscaliser, anticiper une faible retraite, compléter ses revenus, …), il est essentiel d’anticiper la revente du bien.

La comparaison avec un logement acheté en Pinel et un logement ancien est, à ce titre, sans appel.

Le rapport de l’IGF démontre ainsi « qu’en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’un logement Pinel type est négatif de plus de 16 k€ ». C’est 30 % de plus par rapport à l’ancien !

Et dans l’hypothèse d’une hausse des prix de +1,6 % par an (+16 % sur neuf ans), le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’une opération Pinel moyenne sera positif de + 6 296 euros, contre + 18 049 euros pour un investissement dans l’ancien, soit une différence de 186 % !

Le rapport de Bercy, malheureusement trop peu souvent repris dans la presse, rappelle d’ailleurs que « pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique. Il éclipse complètement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. »

3. Les contraintes de la réduction d’impôt offerte en Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut respecter de nombreuses conditions, faute de quoi l’administration fiscale demande un remboursement de l’avantage fiscal.

Un engagement minimal de location

Les contribuables bénéficiant de la réduction d’impôt s’engagent à louer le bien nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six années.

Le niveau de réduction d’impôt Pinel ne peut concerner que deux acquisitions au maximum par an et dépend de l’engagement de durée de location :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans,
  • 18 % pour un engagement de 9 ans,
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.
  • Autre contrainte, le prix du bien neuf ne peut dépasser 300 000 euros, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 euros / m2.

Un loyer plafonné

L’avantage fiscal est accordé en contrepartie de la fixation de loyers situés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le parc privé, soit le niveau des loyers de marché minoré de 20 %. Les loyers ne peuvent ainsi excéder certains plafonds mensuels par mètre carré, qui varient selon la zone où sont situé les logements.

Les plafonds sont fixés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III du code général des impôts (CGI).

 

Un plafond de ressources pour les locataires

Les ressources des locataires ne doivent pas être supérieures à des plafonds fixés en fonction de la composition du foyer fiscal et, là encore, de la zone où se trouvent les logements.

Les plafonds sont fixés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI, en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se trouve le bien.

 

Un dispositif limité à certaines zones géographiques

Le dispositif Pinel a été recentré sur les zones tendues et quelques zones particulières :

  • Depuis le 1er janvier 2018, il est limité aux seules acquisitions ou constructions de logements réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire, soit dans les zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte (exclusion des zones B2 et C éligibles auparavant sur agrément des préfets de région) ;
  • Depuis 2018, extension aux investissements réalisés dans des communes couvertes ou ayant été couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense.

4. Faire le choix de l’ancien (LMNP) permet de neutraliser le revenu imposable tiré de la location du bien

Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».

En effet, le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.

De plus, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre la possibilité́ de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintègré dans le calcul de la plus-value imposable.

5. Un meilleur emplacement pour les logements dans l’ancien

La localisation de son investissement locatif est fondamentale

La qualité de l’emplacement est fondamentale avant de se lancer dans un investissement locatif. Il faut s’assurer du dynamisme économique et démographique de la ville.

Bien choisir la ville, c’est aussi privilégier les quartiers bénéficiant de commodités à proximité et bien desservis par les transports. En effet, dans une même ville, il existe souvent de fortes disparités selon les quartiers, voire les rues.

Investir dans l’ancien réduit considérablement les risques de vacances locatives

Acheter un logement existant limite les mauvaises surprises. Son environnement est déjà connu, ce qui n’est pas le cas dans les ZAC (zones d’aménagement concertées) qui peuvent rester en construction pendant des années et peuvent aboutir à de mauvaises surprises.

Là encore, l’excellent rapport de l’IGF explique que « les promoteurs peuvent choisir d’implanter un programme immobilier avec des logements commercialisés en Pinel sur un foncier disponible sans qu’il y ait un besoin supplémentaire de locatif. » !

L’environnement du bien est pourtant fondamental pour anticiper le risque de vacances locatives et donc le nombre de loyers en moins pour le propriétaire. Plus le logement est facilement accessible et proche des commodités, meilleurs seront les locataires qu’il attirera.

Une forte demande locative est clé pour optimiser l’occupation du bien !

Par ailleurs, investir dans l’ancien est une garantie que le bien ne sera pas en concurrence avec d’autres lors de sa mise en location. Un aléa présent dans beaucoup de programmes neufs lorsque plusieurs investissements locatifs y ont été réalisés.

6. Une moins bonne qualité des logements en Pinel

Le rapport de l’IGF rappelle que « la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ».

Il poursuit en précisant que « plusieurs représentants de collectivités locales rencontrés par la mission ont mis en avant la dégradation plus rapide des copropriétés dans lesquelles la part des investissements locatifs Pinel est importante. ».

En effet, les copropriétés majoritairement composées d’appartements en investissement locatif défiscalisé présentent des risques :

Pour la qualité́ du logement initial, du fait de l’intérêt moindre des investisseurs pour ses caractéristiques ;

Pour l’entretien du logement et de la copropriété, en raison :

  • de l’absence d’intérêt des propriétaires bailleurs, pour la gestion quotidienne de la copropriété́ ;
  • de l’absence d’intérêts pour la qualité́ de vie dans la copropriété ;
  • d’une relative frilosité́ à financer des travaux ;
  • d’un plus grand taux de rotation des locataires du fait de la qualité́ moindre des logements, notamment de leur localisation (éloignement des transports en commun) ou de leurs prestations (surface de rangement limitée, absence de balcon, mono-exposition…).

Une réalité qui va, là encore, rogner la rentabilité d’un investissement locatif en Pinel.

 

Pour conclure cet article, nous laisserons la parole aux rapporteurs du rapport de l’Inspection Générale des Finances sur le dispositif Pinel : « l’attrait fiscal incite les particuliers à effectuer des choix d’investissement non rentables » !