Etape 1 : Bien définir votre projet immobilier
Comme tout achat immobilier, l’investissement locatif nécessite mûre réflexion avant de vous lancer. Il est important de vous poser les bonnes questions sur le sujet. Choisir un bien pour son investissement locatif, c’est peut-être chercher le futur bien immobilier dans lequel vous vous verriez passer votre retraite. N’hésitez donc pas à élaborer une checklist de vos envies !
Il se peut également que votre investissement locatif contribue essentiellement à vous dégager une autre source de revenu. Dans ce cas, orientez votre choix vers un bien ayant un emplacement à fort potentiel locatif.
Enfin, il est conseillé d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier et plus précisément du marché locatif. On entend par marché locatif, les éléments suivants :
- Les loyers
- Les taxes
- Les différents types de logements disponibles
Etape 2 : Trouver le bon bien immobilier pour votre investissement locatif
Trouver le bon bien immobilier pour votre investissement locatif n’est pas chose évidente. Emplacement, type de logement, comment s’y prendre ?
Tout d’abord, il est nécessaire d’investir dans une région où le marché immobilier est dynamique. Préférez les grandes villes à fort potentiel locatif et de revente (Nantes ou Rennes par exemple).
Et si vous souhaitez vous pencher davantage sur le sujet, vous pouvez prendre le temps de regarder certains critères plus précis comme l’activité économique, l’évolution démographiques, ou encore l’évolution des loyers.
Mais l’emplacement n’est pas le seul élément important à regarder. Le type de logement est aussi à prendre en considération. Petite ou grande surface, chacune vous apporte des avantages :
- Les petites surfaces rapportent plus mais sur des périodes plus courtes car les locataires sont amenés à déménager plus régulièrement compte tenu de leurs envies de vivre dans un bien plus grand. Vous serez donc exposés plus facilement au risque de vacance locative.
- Les grandes surfaces restent moins lucratives mais assurent un revenu sur la durée.
Etape 3 : Anticiper le financement de votre investissement locatif
La recherche de financement est une étape importante car c’est elle qui concrétisera ou non votre projet d’investissement locatif.
Ainsi, deux solutions de financement peuvent s’offrir à vous.
La première source de financement correspond à l’apport personnel, c’est-à-dire, le montant de votre épargne qui servira à acheter votre bien. Lors de votre premier rendez-vous à la banque, votre établissement bancaire vous demandera certainement si vous justifiez d’un apport personnel équivalent à 10 % du prix du bien. Celui-ci pouvant couvrir l’ensemble des frais liés à l’achat (frais de notaire, frais de garantie, les frais de dossier bancaire…).
La seconde source de financement concerne le prêt immobilier à 110 % et donc sans apport personnel. Ce prêt immobilier est davantage plébiscité par les personnes qui sont déjà propriétaires d’une résidence principale, toutefois il n’exclut pas les personnes locataires et peut être envisageable selon votre projet et votre profil.
L’investissement locatif reste la meilleure solution pour obtenir plus facilement un prêt auprès des banques, puisqu’elles considèrent l’investissement plus rentable. En effet, cette rentabilité sur le long terme se fait grâce à 3 avantages essentiels :
- Les intérêts de votre emprunt sont déduits du montant des loyers perçus et donc d’une partie de vos impôts
- Des taux d’intérêts bas : entre 1 % et 2 %
- Assuré et protégé par votre banque (ex : en cas de décès)
D’ailleurs, lors de votre demande de crédit immobilier pour financer votre projet, vous vous concentrerez peut-être sur la recherche du meilleur taux. Ainsi, il est préférable de passer par un courtier immobilier comme Pretto qui sera plus à même de négocier le meilleur taux pour vous notamment grâce à sa proximité avec les banques (en savoir +).
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Etape 4 : Penser aux déductions fiscales qui s’offrent à vous
Si vous aviez encore un doute sur l’investissement locatif, la fiscalité est un argument clé !
Les déductions fiscales peuvent être très avantageuses, en voici trois :
- Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs et donc de vos impôts.
- Logement vide ou logement meublé, pas de panique, vous bénéficierez dans les deux cas d’une réduction d’impôts !
Dans le cas où vous louez un logement meublé, deux choix s’offrent à vous :
- La location meublée non professionnelle (LMNP) vous permet de réduire les charges liées à la gestion et aux intérêts de votre emprunt et les amortissements de vos revenus locatifs.
- La location meublée professionnelle (LMP), quant à elle, permet aux bénéfices réalisés par la location meublée de ne pas être assujettis à l’impôt sur les revenus fonciers mais au régime des bénéfices industriels et commerciaux (ou BIC). Ainsi, vous pourrez percevoir des revenus non fiscalisés pendant une certaine période.
L’un des avantages d’une location meublée non professionnelle est le choix qu’elle génère en matière de régime fiscal entre le régime forfaitaire (micro-BIC) et le régime réel. De ce choix dépendra le régime d’imposition des revenus.
Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires de Janvier 2018 rappelle que le régime de la location meublée est bien plus avantageux que la location nue en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.
De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.
Autrement dit, le régime LMNP au réel permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien.
Un exemple pour l’illustrer :
- Pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier (location nue), dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
L’investissement locatif n’a maintenant plus aucun secret pour vous !
