Pourquoi certains quartiers de Nice sont à éviter ?
Nice attire de nombreux investisseurs grâce à son climat, son dynamisme touristique et sa demande locative soutenue. La ville séduit autant les étudiants que les jeunes actifs et les investisseurs en résidences secondaires. Pourtant, tous les quartiers ne garantissent pas un investissement sécurisé. Lorsqu’un investisseur souhaite investir en immobilier pour de la location, le prix au mètre carré ne suffit pas.
En effet, la qualité du bâti, la sécurité, la localisation et la demande locative influencent directement la rentabilité d’un projet. Certains quartiers de Nice présentent des contraintes importantes. Sans une stratégie claire et l’accompagnement d’un expert immobilier, le risque de vacance locative ou de travaux lourds augmente fortement. Une analyse détaillée rue par rue s’impose pour sécuriser tout achat appartement.
Les 4 quartiers à éviter à Nice
L’Ariane
Tout d’abord, le quartier de l’Ariane est classé comme l’un des secteurs les plus sensibles de Nice. Il se compose majoritairement de résidences collectives construites dans les années 1970 et 1980. Le bâti présente de nombreux problèmes structurels et des copropriétés mal entretenues.
Par ailleurs, le quartier souffre d’un fort taux d’insécurité, de trafic et de nuisances sonores. La population locale, souvent en difficulté sociale, limite l’attractivité locative. Le prix moyen au mètre carré reste autour de 2 000€, mais ce niveau de prix reflète surtout les risques élevés.
Investir dans un immeuble de rapport ou acheter un studio pour le louer à l’Ariane expose à une vacance locative fréquente et à des loyers faibles. Dans ce contexte, même un chasseur immobilier expérimenté déconseille toute acquisition dans ce secteur.
L’avis Ouiker :
L’Ariane présente un risque très élevé. Ce quartier résidentiel reste à proscrire pour un investissement locatif. Mieux vaut orienter ses recherches vers des zones plus sûres et dynamiques de Nice.
Gare SNCF – Nice Ville
Le secteur autour de la Gare SNCF Nice Ville mérite une vigilance particulière. En effet, certaines rues, comme la rue Trachel, connaissent un trafic de drogue, une forte présence de personnes sans domicile fixe et une insécurité notable. La population est hétérogène et certains immeubles nécessitent d’importants travaux.
Le prix moyen au mètre carré atteint 4 000€, ce qui limite la marge de manœuvre pour d’éventuelles rénovations. La demande locative existe, mais elle varie fortement selon la rue et le type de bien. Une analyse rue par rue devient indispensable avant tout achat d’un immeuble en investissement locatif.
Même pour un investissement dans de petites surfaces, la prudence reste de mise. Le quartier peut convenir à un investisseur averti, mais certaines zones doivent être proscrites.
L’avis Ouiker :
Le niveau de risque est modéré mais hétérogène. Le secteur autour de la Gare SNCF – Nice Ville nécessite une analyse précise. Certaines rues sont à proscrire, d’autres peuvent rester intéressantes pour un investissement locatif sécurisé.
Pasteur
Le quartier Pasteur présente des prix moyens au mètre carré de 3 500€, mais il reste classé à risque élevé. Le bâti est ancien et nécessite régulièrement des travaux de rénovation. De ce fait, la population locale et le contexte social rendent l’investissement locatif complexe, surtout pour des immeubles de rapport ou de petites surfaces.
Investir dans ce quartier demande une analyse approfondie de chaque immeuble et de chaque rue. Même avec l’accompagnement d’un expert immobilier, il reste difficile de sécuriser un projet locatif classique dans le quartier Pasteur.
L’avis Ouiker :
Le risque est élevé. De manière générale, il est préférable de ne pas orienter les investisseurs vers Pasteur pour un investissement locatif.
Les Moulins / Paul Montel
Pour finir, les quartiers des Moulins et Paul Montel présentent un profil similaire à l’Ariane. Les immeubles sont anciens, les copropriétés en mauvais état et la sécurité très faible. Les nuisances sonores et la circulation sont importantes.
Le prix moyen reste modéré, autour de 2 500€ le mètre carré, mais le niveau de risque très élevé disqualifie ces secteurs pour un investisseur. Les loyers restent faibles et la vacance locative élevée.
A l’inverse, découvrez dans notre article dédié les quartiers qu’il est bon de cibler pour son investissement locatif à Nice ⬇️
Les quartiers où investir à Nice
Pourquoi faire recours à un expert Ouiker
Faire appel à un professionnel local, en particulier à notre expert immobilier Ouiker, présente plusieurs avantages lorsque l’on souhaite investir à Nice. En effet, Julien maitrise le marché immobilier de Nice : prix réels, dynamique de quartier, qualité des biens, attractivité locale. De ce fait, il saura vous orienter vers les bons quartiers selon votre profil d’investisseur (primo-investisseur ou investisseur aguerri…) et votre stratégie d’investissement. Notre expert connait les prix « justes » en fonction de l’état et de la localisation de l’appartement. Il vous aide enfin à négocier au bon prix. Enfin, il pourra vous conseiller sur la valeur locative du bien, la rentabilité assurée et les avantages comptables éventuels en fonction du type de location.
En somme, notre expert local sait faire la différence entre un achat risqué “correct” en apparence et un bon investissement locatif durable et sécurisé.
Julien Garabedian
Responsable des investissements Nice
Conclusion
Pour conclure, Nice reste une ville attractive pour investir grâce à sa population, son attractivité touristique et sa demande locative. Toutefois, certains quartiers comme L’Ariane, Les Moulins / Paul Montel, Pasteur et certaines rues autour de la Gare SNCF – Nice Ville présentent des contraintes majeures. L’insécurité, l’état du bâti et les nuisances fragilisent la rentabilité d’un investissement locatif.
Ainsi, investir dans ces secteurs ne doit jamais se faire sans réflexion. Chaque projet exige une analyse précise du quartier, de la rue et du type de bien. Pour sécuriser son achat locatif à Nice, l’accompagnement d’un expert immobilier local constitue un atout essentiel. Grâce à sa connaissance fine du marché niçois, il devient possible d’investir sereinement et de maximiser la performance de son projet sur le long terme.
J’investis à Nice
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