Du fait de la hausse des taux d’intérêts, le budget des investisseurs s’est contracté au cours des derniers mois. Investir dans les grandes métropoles comme Lyon, Paris ou Bordeaux reste un choix pertinent dans une logique patrimoniale. Pourtant, cela nécessite une enveloppe conséquente. En effet, les prix dans ces grandes villes restent élevés avec de faibles rentabilités à la clé.
Partant de constat, quelles options s’offrent aux investisseurs en quête de rentabilité ? Et pour ceux qui possède une enveloppe budgétaire insuffisante pour cibler les grandes métropoles ?
Les villes moyennes prennent leur revanche
Longtemps délaissées et mal aimées, les villes moyennes bénéficient d’un regain d’amour des français depuis la crise du Covid et l’essor du télétravail. Soucieux de vivre dans des villes à taille humaine, les français ont redécouvert ces villes dans lesquelles il est possible de se loger à un prix abordable tout en bénéficiant d’une panoplie de services à proximité. Les villes moyennes offrent également un excellent compromis entre la grande métropole bruyante et le petit village isolé.
Qu’est-ce qu’une ville moyenne ?
L’Insee retient comme définition « un pôle de moyenne ou grande aire urbaine, comprenant donc plus de 5 000 emplois, dont la population est comprise entre 50 000 et 200 000 habitants, et qui n’est pas préfecture d’une ancienne région ». 311 villes de France rentrent dans cette catégorie. Aujourd’hui, 16 millions d’habitants vivent dans des villes moyennes, soit 26% de la population française.
Les critères à prendre en compte pour investir dans une ville moyenne
Toutes les villes moyennes ne se valent pas en matière d’investissement locatif. Cibler des villes avec un bassin d’emploi dynamique et un revenu médian élevé est essentiel pour attirer des locataires solvables. Pour réussir son investissement locatif, il est également indispensable de cibler une ville moyenne dans laquelle la tension locative est élevée. Il est en effet important de se prémunir contre le risque de vacance locative. Pour les petites surfaces destinées aux étudiants, la présence d’universités ou d’écoles de commerce et ingénieur est un atout non négligeable. Enfin, la croissance démographique reste un bon indicateur pour mesurer l’attractivité d’une ville moyenne.
Les 5 atouts des villes moyennes pour investir
Un prix du foncier abordable
Dans la plupart des villes moyennes, le prix moyen au mètre carré est inférieur à 2500 euros. Soit moitié moins que des grandes métropoles comme Lyon, Rennes et Bordeaux ou ou les prix se sont envolés au cours des dernières années. A l’inverse, les villes moyennent conservent une belle marge de progression en matière de plus-value à la revente.
Des rentabilités à faire pâlir les grandes métropoles
Alors que le rendement net atteint poussivement les 3% dans les grandes métropoles comme Paris ou Lyon, des villes moyennes comme Niort ou Quimper permettent aisément de viser des rentabilités élevées à 6% ou plus. De quoi satisfaire les investisseurs à la recherche de rentabilité, mais aussi votre banquier qui sera plus enclin à financer votre projet !
Les villes moyennes pour investir, idéales pour les petits budgets
Pour le prix d’une place de parking dans le 6ème arrondissement de Paris, vous pourrez investir dans un studio de 20m² en plein cœur d’Orléans, Dijon ou Poitiers. Choisir une ville moyenne, c’est gagner en rentabilité, mais aussi en mètres carrés ! Investir dans une ville moyenne avec un budget de 100 000 euros tout compris ou moins est tout à fait possible, sans faire de compromis sur la surface ni sur l’emplacement.
Des immeubles accessibles
Graal des investisseurs novices ou chevronnés, l’immeuble de rapport est un rêve accessible dans les villes moyennes. Avec quelques centaines de milliers d’euros, il est possible d’acheter un immeuble avec plusieurs logements en cœur de ville. Alors qu’il vous aurait fallu au moins un million (voire plusieurs) pour investir dans le même type de bien dans une grande métropole.
Une marge de progression importante
Alors que les prix ont atteint un plafond de verre dans la plupart des grandes métropoles, les villes moyennes partaient de plus loin et certaines d’entre elles offrent encore un joli potentiel en termes de prise de valeur. Investir dans une ville moyenne aujourd’hui, c’est se donner la chance de réaliser une plus-value sympathique à la revente demain.
Les 5 villes moyennes où investir
Notre palmarès des 5 villes moyennes où investir est une combinaison de ces indicateurs clés :
- Rentabilité supérieure à 6%,
- Forte tension locative,
- Revenus médians élevés
- Prix du foncier accessible.
Sur l’ensemble de ces critères, les villes sélectionnées affichent d’excellents résultats :
- Niort
- Orléans
- Poitiers
- Dijon
- Quimper
Niort
6,6% de rentabilité – 1865€/m² – Tension locative 9/10
La capitale de l’assurance doit son surnom à la forte concentration d’entreprises du secteur comme Groupama ou Maif. Un élément rassurant pour les investisseurs, car les salariés des assureurs sont solvables et ont besoin de se loger. Le marché de la location est saturé. Les petites et moyennes surfaces à proximité du centre-ville et de la gare sont très recherchées par les locataires. Une rentabilité supérieure à 6%, avec un faible taux de chômage et à 2h20 de Paris en train : Niort est sur la première marche du podium des villes moyennes pour investir dans le locatif.
Orléans
5,7% de rentabilité – 2488€/m² – Tension locative 10/10
Avec un revenu médian de plus de 30 000 euros par habitant, Orléans figure en deuxième position de notre classement. A moins d’une heure de Paris, la deuxième ville la plus jeune de France est aussi la capitale de la logistique et de l’industrie pharmaceutique. Avec un prix moyen inférieur à 2500 € / m2, Orléans offre une bonne rentabilité. A une heure de Paris seulement, la deuxième agglomération de la région Centre-Val-de-Loire est l’endroit idéal pour les investisseurs parisiens en quête de rentabilité.
Poitiers
5,9% de rentabilité – 2117€/m² – Tension locative 9/10
Sur la troisième marche de notre podium, Poitiers dispose de nombreux atouts. Deuxième pôle universitaire de Nouvelle-Aquitaine après Bordeaux, Poitiers compte plus de 30 000 étudiants. La demande locative est particulièrement élevée pour les petites surfaces (studio, T2, colocation) en centre-ville. Pour une rentabilité plus importante, il faut cibler des quartiers à proximité du CHU et du pôle universitaire, comme la Gibauderie, ou les prix oscillent entre 1800 € et 2200 €/m².
Dijon
5,5% de rentabilité – 2473€/m2 – Tension locative 10/10
En quatrième position de notre classement, le chef-lieu de la région Bourgogne est la ville moyenne par excellence pour investir dans le locatif. Dijon compte plus de 40 000 étudiants qui sont à la recherche de studios ou de colocations. La capitale des ducs est aussi un pôle économique et touristique majeur. Doté d’un patrimoine architectural exceptionnel, Dijon attire plus de 3 millions de visiteurs par an. Inaugurée en 2022, la cité internationale de la gastronomie et du vin est un lieu de passage incontournable pour célébrer l’art de vivre à la française.
Quimper
5,9% de rentabilité – 2368€/m2 – Tension locative 9/10
La dernière ville de notre top 5 des villes moyennes se trouve en Bretagne, dans le Finistère. Avec un prix moyen de 2300 €/m², Quimper offre une excellente rentabilité. Pôle étudiant, Quimper s’appuie sur la présence de l’UBO (Université de Bretagne Occidentale) pour attirer de plus en plus d’étudiants. Il est donc intéressant d’y investir dans une petite surface pour la louer à un étudiant. Un investissement en location courte durée est également pertinent. En effet, la deuxième ville du Finistère est aussi un haut lieu touristique.
