Pourquoi certains quartiers de Rouen sont à éviter ?
Rouen attire de plus en plus d’investisseurs grâce à son dynamisme et à son centre historique. Pourtant, tous les secteurs ne se prêtent pas à un investissement locatif serein. Lorsqu’on souhaite investir dans un immeuble de rapport ou simplement réaliser un investissement locatif dans une petite surface, il ne faut pas s’arrêter qu’au prix au mètre carré. La qualité du bâti, la sécurité, la localisation et le potentiel locatif influencent directement la rentabilité. Certains quartiers de Rouen présentent des difficultés importantes et nécessitent une grande prudence avant d’investir.
Les 5 quartiers à éviter à Rouen
Grand-Mare
Tout d’abord, le quartier Grand-Mare figure parmi les secteurs les plus sensibles de Rouen. Il se compose majoritairement d’ensembles immobiliers construits dans les années 60 et 70. Ces immeubles nécessitent souvent des travaux lourds, parfois structurels, qui alourdissent fortement le budget global de l’investissement. Par ailleurs, le taux de délinquance reste élevé et affecte l’attractivité locative. Même si le prix moyen au mètre carré reste particulièrement bas, autour de 900 €, ce niveau de prix reflète surtout des difficultés profondes. Investir dans un immeuble de rapport dans ce secteur expose à un risque élevé de vacance locative.
Dans ce quartier, le contexte rend l’investissement locatif inadapté et conduit clairement à un choix à proscrire.
L’avis Ouiker :
À Grand-Mare, le niveau de risque indiqué comme “très élevé” conduit à un verdict clair : à proscrire. C’est un quartier sensible pose trop de problèmes de copropriétés et d’insécurité.
Des Sapins
Le quartier des Sapins présente un profil très proche de Grand-Mare. On y retrouve de grands ensembles des années 60 et 70, souvent vieillissants et coûteux à rénover. Ces travaux pèsent lourdement sur la rentabilité du projet immobilier. De plus, la délinquance reste élevée et fragilise la demande locative. Malgré un prix moyen autour de 900 €/m², il révèle toutefois des risques très importants pour un investisseur.
Acheter un immeuble de rapport dans ce secteur reste fortement déconseillé sans une stratégie très spécifique et une forte tolérance au risque.
L’avis Ouiker :
Pour ce quartier, le niveau de risque indiqué comme “très élevé” conduit à un verdict sans appel : à proscrire également. Ce quartier composé de grands ensembles années 60-70, est risqué pour un investissement locatif.
L’Île Lacroix
Située entre les deux rives de la Seine, l’Île Lacroix bénéficie d’une localisation particulièrement intéressante. Cependant, le quartier se compose en grande partie d’immeubles des années 60 et 70, avec des travaux souvent nécessaires. Le prix moyen au mètre carré avoisinant 2 100 €, ce qui réduit mécaniquement la marge de manœuvre. Le niveau de risque reste modéré, mais la rentabilité d’un investissement locatif dépend fortement de l’état de la copropriété et de sa localisation précise.
Dans ce secteur, investir sans connaissance en immobilier expose à des rendements fragiles. Une analyse approfondie s’impose avant tout achat immobilier.
L’avis Ouiker :
Avec un niveau de risque « modéré », il est préférable d’éviter le quartier de l’île Lacroix si vous n’avez pas d’expérience en immobilier locatif. Comme les quartiers précédents, lÎle Lacroix est composé de grands immeubles des années 60-70, structurellement fragiles. Cependant, son prix/m² plus élevé ne permet pas de subir de gros travaux sans impacter votre future rentabilité.
Saint-Sever
Saint-Sever se situe sur la rive gauche de Rouen et connaît une transformation progressive. Le quartier bénéficie de projets urbains et d’une dynamique de mutation. Toutefois, le bâti d’après-guerre domine encore largement. De nombreux immeubles nécessitent des rénovations importantes. Le prix moyen au mètre carré se situe autour de 2 000 €. Le niveau de risque reste modéré, mais varie fortement selon les rues.
Pour investir dans un immeuble de rapport dans le quartier de Saint-Sever, une stratégie à long terme est préconisée. De plus, une analyse rue par rue permet d’identifier les secteurs réellement porteurs.
L’avis Ouiker :
Le risque d’investir dans le quartier de Saint-Sever reste modéré. Ce secteur demande une fine analyse de l’état des copropriétés. Malgré le fait qu’il soit en mutation et donc catégorisé comme « quartier en devenir », il est néanmoins primordial d’avoir une vision à long terme. Ne demandez pas des résultats rapides sur votre investissement car vous risqueriez d’être déçu.
Fond du Val
Pour finir, le quartier du Fond du Val se distingue par son caractère résidentiel et son éloignement du centre-ville de Rouen. Sa proximité des grands axes routiers limite son attractivité locative, notamment pour les profils recherchant la centralité. Le prix moyen au mètre carré atteint environ les 2 300 €. Le niveau de risque reste modéré. En effet, la demande locative demeure plus faible que dans le centre-ville de Rouen.
Dans ce contexte, investir sans stratégie précise expose à une rentabilité incertaine. Un projet d’investissement locatif doit être soigneusement calibré.
L’avis Ouiker :
A Fond du Val, le niveau de risque est modéré en raison de sa position géographique. La plupart des locataires de Rouen vont préférer le dynamisme du centre-ville. Quant à ceux qui préfèrent un cadre de vie plus paisible, la proximité des grands axes routiers est problématique.
A l’inverse, découvrez dans notre article dédié les quartiers qu’il est bon de cibler pour son investissement locatif à Rouen ⬇️
Les quartiers où investir à Rouen
Pourquoi faire recours à un expert Ouiker
Faire appel à un professionnel local, en particulier à notre expert immobilier Ouiker, présente plusieurs avantages lorsque l’on souhaite investir à Rouen. En effet, Victor maitrise le marché immobilier de Rouen : prix réels, dynamique de quartier, qualité des biens, attractivité locale. De ce fait, il saura vous orienter vers les bons quartiers selon votre profil d’investisseur (primo-investisseur ou investisseur aguerri…) et votre stratégie d’investissement. Notre expert connait les prix « justes » en fonction de l’état et de la localisation de l’appartement. Il vous aide enfin à négocier au bon prix. Enfin, il pourra vous conseiller sur la valeur locative du bien, la rentabilité assurée et les avantages comptables éventuels en fonction du type de location.
En somme, notre expert local sait faire la différence entre un achat risqué “correct” en apparence et un bon investissement locatif durable et sécurisé.
Victor Golliot
Responsable des investissements Rouen
Conclusion
De ce fait, Rouen reste une ville attractive pour investir, notamment grâce à son centre historique et à sa demande locative. Cependant, certains quartiers comme Grand-Mare, les Sapins, l’Île Lacroix, Saint-Sever et le Fond du Val présentent des contraintes importantes. Le bâti ancien, les travaux nécessaires, l’éloignement du centre-ville de Rouen ou encore les enjeux de sécurité peuvent fragiliser la rentabilité d’un investissement locatif.
Enfin, investir dans ces secteurs ne doit jamais se faire sans réflexion. En effet, chaque projet exige une analyse précise du quartier, de la rue et du type de bien. Pour sécuriser l’achat d’un bien en investissement locatif, l’accompagnement d’un expert immobilier local reste essentiel. Grâce à une stratégie claire et à une connaissance fine du marché rouennais, il devient possible d’investir avec prudence et d’optimiser la performance de son projet sur le long terme.
A partir de votre stratégie d’investissement, il vous accompagne dans la recherche du bon bien au bon endroit. Que vous souhaitiez acheter un studio pour le louer ou investir dans un immeuble de rapport, Victor sera le partenaire de confiance pour réussir votre investissement locatif.
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