La part des logements meublés dans l’offre locative a doublé en 30 ans
Selon la DGFIP, le parc locatif français compte plus de 90 % de logements nus. Pourtant, une tendance de fond fait grimper la demande de location meublée longue durée depuis plusieurs années.
En trente ans, de 1982 à 2012, la part des meublés dans l’offre locative est passée de 2,4 % à 6 %. Cette hausse reste marquée.
Cette évolution s’explique par une plus grande souplesse pour les bailleurs. Elle se justifie aussi par une meilleure rentabilité. De plus, les étudiants et les salariés recherchent une solution pratique pour répondre à leur besoin de mobilité.
Les logements meublés respectent une liste obligatoire de mobilier, fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ces biens se concentrent surtout dans les zones urbaines où la demande dépasse largement l’offre.
Plus de 40 % des meublés se situent dans les zones tendues A et A bis. À titre de comparaison, seuls 28 % des logements nus s’y trouvent. Par ailleurs, 80 % des meublés se localisent dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants.
Un régime fiscal très attractif en meublé qui permet de doper la rentabilité
L’atout majeur de la location meublée pour le bailleur réside dans sa fiscalité via le régime LMNP. Ce régime utilise un système d’amortissements du bien et du mobilier. Grâce à ce mécanisme, la location meublée permet de percevoir plusieurs années de revenus locatifs non fiscalisés.
Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoires publié en janvier 2018 confirme cet avantage. Il rappelle que le régime LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien ».
Le régime micro-BIC permet de déduire 50 % des loyers perçus. À titre de comparaison, le régime micro-foncier appliqué à la location nue n’offre qu’un abattement de 30 %.
Le régime réel, quant à lui, autorise la déduction des charges. Il permet aussi d’amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement ne s’intègre pas dans le calcul de la plus-value imposable.
Selon le Conseil des Prélèvements Obligatoires, le régime fiscal du meublé augmente la rentabilité d’un à deux points. Ainsi, la location meublée affiche une rentabilité moyenne proche de 4 %, contre environ 2 % dans le nu.
Un exemple concret illustre cet écart. Pour un bien acheté 200 000 € rapportant 11 000 € de loyers par an pendant 15 ans, l’amortissement LMNP efface totalement l’impôt. Un propriétaire soumis au régime foncier paie, dans les mêmes conditions, 37 000 € d’impôt sur la période.
De nombreux contribuables adoptent désormais le régime LMNP. Entre 2009 et 2013, leur nombre augmente de 11 % chaque année et atteint 475 411 foyers fiscaux. Pourtant, plus de 90 % des foyers déclarant des revenus immobiliers restent au régime foncier.
Ainsi, il devient essentiel de se faire accompagner avant un investissement locatif.
Des loyers plus élevés pour un meublé
Selon un rapport de l’Inspection Générale des Finances de janvier 2016, les loyers des meublés dépassent ceux des logements nus de 10 à 30 %.
Dans les villes tendues, les propriétaires louent un logement meublé de moins de 20 m² avec un supplément de 12 %.
Pour une surface de 20 à 30 m², les bailleurs appliquent un loyer supérieur de 26 %.
Des loyers qui augmentent plus vite pour un meublé
Un loyer plus élevé que pour une location nue et des loyers qui augmentent également plus vite. En 2019, selon le baromètre SeLoger, les loyers des locations meublées ont augmentés de + 5,2 %. Ils progressent ainsi plus rapidement que les loyers des locations vides dont la hausse se limite à 2,6 % sur un an.
Pour le mois d’avril 2020, SeLoger relève dans son baromètre mensuel une hausse de 1,4 % sur un an des meublés qui augmentent plus vite que les logements vides, qui eux sont restés stables (- 0,5 %) par rapport à l’an dernier. A Nantes, la hausse des loyers meublés est de + 10,2 %, + 17,6 % pour Le Mans, ou encore + 15,3 % pour Angers !
Pour doper la rentabilité, les propriétaires de plus grandes surfaces en centre-ville ou proches des facultés peuvent aussi jouer la carte de la colocation. L’addition des loyers versés par différents colocataires en place sera supérieure de 10 à 15 % à un loyer versé pour la même surface par un locataire unique.
Moins de vacance locative pour un meublé
L’environnement du bien est fondamental pour anticiper le risque de vacances locatives, c’est-à-dire la période séparant le départ d’un locataire de l’arrivée de son successeur, et donc le nombre de loyers en moins pour le propriétaire.
Selon le baromètre SeLoger, le délai de location moyen d’un logement meublé est de 46 jours alors qu’il atteint 69 jours dans le cas d’une location vide.
La palme revient même à la ville de Rennes. Dans la capitale Bretonne, le délai moyen pour qu’un meublé trouve preneur se limite à 11 jours !
Plus de souplesse pour « récupérer » un logement meublé
Une durée du bail plus courte en location meublée
La durée du bail constitue la différence essentielle dans la réglementation des logements vides et meublés.
- Pour un logement meublé, la durée du bail d’une location meublée est de 1 an. Le bail se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
- Pour un logement nu, le bail doit en effet être conclu pour une durée minimum de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier (6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale). À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail nu est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement.
Le délai de préavis du bailleur reste plus court dans la location meublée
- Pour un logement meublé, le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location.
- Pour un logement nu, le bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat.
Si le départ est à l’initiative du locataire :
- Pour un logement nu, le locataire dispose d’1 mois lorsque le logement est en zone tendue ou cas particuliers (perte d’emploi, mutation…). Dans les autres zones (Rennes, Le Mans par exemple), le préavis est de 3 mois.
- Pour un logement meublé, le locataire doit respecter un délai de préavis d’1 mois.
En plein boom, la location meublée répond aux attentes des locataires désormais plus mobiles et aux bailleurs en quête d’un rendement dopé et de plus de souplesse dans la gestion. La location meublée ne fonctionne toutefois pas partout, elle est surtout envisageable dans les grandes villes où se trouve une concentration importante d’étudiants et de salariés en formation ou en mission.
