Deux modes d’imposition en LMNP
Lorsqu’un particulier loue un bien meublé, les revenus passent des revenus fonciers (revenus tirés de la location) aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le régime micro-BIC
Par défaut, le micro-BIC s’applique. Le propriétaire déclare l’ensemble de ses loyers. Ensuite, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %.
Cependant, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 70 000 € par an pour bénéficier de ce régime.
Le régime réel simplifié
En revanche, le régime réel simplifié permet de déduire l’amortissement du bien et les dépenses liées à l’exploitation.
De plus, un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoires (janvier 2018) rappelle que le régime fiscal LMNP au réel « neutralise totalement le revenu imposable tiré de la location du bien ».
Des risques d’erreurs aux conséquences lourdes
Revenus fonciers ou Revenus BIC
Le premier risque est de déclarer les loyers meublés comme revenus fonciers. En effet, le micro-BIC permet de déduire 50 % des loyers, alors que le micro-foncier n’accorde que 30 %.
Un exemple pour illustrer la différence de traitement fiscal entre la location nue et la location meublée non professionnelle : Pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP au réel permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier au réel, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
SCI et revenus meublés
Théoriquement, une Société civile immobilière (SCI) à objet civil ne peut exercer la location meublée, activité commerciale. A ce titre, le cumul du statut de SCI avec celui de LMNP n’est en principe pas possible.
Ainsi, la SCI serait assujettie à l’impôt sur les sociétés avec des plus-values pénalisantes.
Cependant, la loi prévoit des exceptions. Une SCI peut louer en meublé sous conditions. Par conséquent, l’expertise d’un comptable immobilier reste recommandée.
Une comptabilité complexe au réel
Le régime réel LMNP exige une comptabilité complète, similaire à celle d’un commerçant. En effet, le calcul des amortissements suit des règles fiscales spécifiques.
Ainsi, le régime réel LMNP impose au propriétaire de produire une liasse fiscale composée notamment d’un compte de résultat ainsi que d’un bilan actif. Dans ce bilan, il détaille les dépenses déductibles (taxe foncière, intérêts d’emprunt…) et les amortissements. Par exemple, un meuble de 2 000 € peut être amorti sur 5 ans à raison de 400 € par an.
Ensuite, ces amortissements et déductions réduisent le bénéfice imposable.
Toutefois, le mode d’amortissement est complexe et les erreurs fréquentes : non dissociation du terrain et de la construction, choix de durées d’amortissement inappropriées, non réintégration des amortissements procurant un déficit, etc.
Si l’expert-comptable n’est pas obligatoire, il est pourtant vivement recommandé afin de s’occuper des déductions fiscales et produire un compte de résultat conforme aux obligations fiscales. Il s’agit ainsi d’une solution beaucoup moins risquée en cas de contrôle de l’administration fiscale. D’autant plus que les honoraires de l’expert-comptable sont déductibles, en grande partie, des revenus issus de la location.
