L’entrée d’un enfant dans la vie étudiante peut alors être le bon moment pour commencer à se constituer un patrimoine en investissant dans une petite surface. Et avec des taux d’emprunt qui amorcent depuis plusieurs mois un net repli, il redevient aujourd’hui plus intéressant financièrement de rembourser un crédit que de verser un loyer, et à terme obtenir une source de revenus supplémentaires.
Mais où investir ? C’est l’une des premières questions que doit se poser un investisseur. Et pour cause, la réussite d’un investissement locatif dépend d’abord de la localisation du bien. Une forte demande locative est clé pour optimiser l’occupation du bien.
Dans ce contexte, et pour aider les investisseurs à faire le bon choix, Ouiker a compilé des centaines de données afin de réaliser un palmarès des villes étudiantes les plus propices à l’investissement dans un studio.
Critères et périmètre de l’étude des villes étudiantes où investir
Ouiker a fait le choix de limiter cette étude aux studios/T1 meublé. En effet, selon les données récoltées par Ouiker, sur l’ensemble des demandes de locataires étudiants une écrasante majorité (72%) recherche en priorité un studio ou un appartement T1 (une pièce).
Onze villes étudiantes ont été identifiées par Ouiker où un investissement locatif est attractif en fonction de quatre indicateurs :
Le % d’étudiants dans la population
Le pourcentage d’étudiants est un indicateur clé sur la dynamise de la ville et son attractivité. La ville bénéficie-t-elle d’une population étudiante importante ? Ses formations sont-elles recherchées ? Offre-t- elle de bonnes conditions de vie ?
Le délai moyen de mise en location
Le temps nécessaire pour louer un appartement est un indicateur qui matérialise la facilité à louer ou relouer un logement vacant et donc à mieux comprendre les dynamiques locales du marché immobilier.
Le budget minimum pour investir
Le budget minimum intègre le prix d’achat avec les différents frais liés à l’acquisition : agence, notaire, Ouiker (forfait de 7% du prix net vendeur avec un minimum de 7.000 € TTC), le coût des travaux et de l’ameublement.
La rentabilité nette pour un studio
Le taux de rentabilité correspond aux loyers nets (hors charges) moins la taxe foncière, divisés par le budget global, en prenant en compte une surface moyenne de 20 m². La rentabilité nette n’intègre pas la fiscalité des revenus fonciers. Celle-ci pourra être allégée voir totalement gommée pour un investisseur optant pour le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Résultats de l’étude des villes étudiantes où investir
Ce classement consacre Poitiers comme ville étudiante la plus attractive pour un investir dans une petite surface. Elle offre une rentabilité la plus intéressante avec une enveloppe d’entrée très accessible dans un marché locatif solide.
On retrouve un constat similaire à Montpellier, deuxième du classement, avec une belle rentabilité associée à une forte proportion d’étudiants (près de 18% de la population est étudiante). Plébiscitée pour son cadre de vie et son dynamisme, Montpellier est un choix les investisseurs.
Sans surprise, la troisième grande ville conseillée par Ouiker est Angers qui offre de belles opportunités et bénéficie d’une excellente image auprès des étudiants.
Les grandes cités universitaires (Bordeaux, Lyon, Nantes ou Rennes) ne doivent toutefois pas être écartées. Certes, les prix au m² y sont plus élevés et la rentabilité moins intéressante mais elles restent des valeurs sûres pour les investisseurs en quête d’une stratégie équilibrée.
Parole à Grégoire du Guerny, l’un des associés : « Au-delà de la rentabilité, l’emplacement reste la seule vraie valeur sûre de l’immobilier. Prendre une décision éclairée implique donc de s’intéresser à la demande et au potentiel global de la ville, et donc à son attractivité. A ce titre, investir dans une ville étudiante est un choix pertinent en évitant les vacances et espérer une valorisation sur le long terme. »
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