Investir dans l’immobilier locatif attire de nombreux Français en quête de sécurité et de rendement. Voici les réponses aux 10 questions les plus fréquentes.
1. Quel est le montant des frais d’acquisition ?
Les frais d’acquisition représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien. L’acquéreur verse ces frais au notaire, mais la majorité est reversée à l’État. Que comprennent les frais d’achat ?
Les impôts et taxes (appelés droits d’enregistrement) constituent la part principale des frais. Leur montant dépend de la valeur du bien et de sa localisation.
Ensuite viennent les frais et débours, correspondant aux sommes réglées par le notaire pour produire les documents nécessaires au transfert de propriété (conservateur des hypothèques, frais de publication de vente, document d’urbanisme, etc.).
Enfin, les émoluments du notaire sont calculés selon quatre tranches tarifaires, de 3,87 % pour la partie inférieure à 6 500 € à 0,80 % pour la fraction au-delà de 60 000 € (les émoluments totaux sont calculés en additionnant les quatre tranches).
2. Une remise des « frais de notaire » est-elle possible ?
Négocier les émoluments du notaire
Les frais de notaire sont tarifés par l’État et, en matière de vente, ils ne sont pas négociables. Cependant, depuis la loi « Macron » de 2016, les notaires peuvent accorder des remises.
La remise concerne les opérations supérieures à 150 000 € et atteint 10 % maximum (calculée sur la fraction d’émoluments excédant 150 000 €). Depuis le 1er mai 2020, la remise peut s’appliquer dès 100 000 € et atteindre 20 % (calculée sur la fraction supérieure à 100 000 €).
Il faut toutefois relativiser l’impact de cette remise, car les émoluments représentent une faible part des frais d’acquisition.
Déduire le mobilier du prix de vente
Une autre solution pour réduire les frais consiste à déduire le mobilier du prix de vente.
Concrètement, cela suppose au moment de la promesse de vente :
- D’estimer le montant des meubles à déduire ;
- D’en dresser une liste précise à communiquer au notaire. Si le bien n’est pas meublé mais qu’il existe par exemple une cuisine et/ou la salle de bains équipées, il est aussi possible de déduire ces meubles et équipements.
Attention, cette déduction est limitée à 5 % du prix du bien.
Par exemple, pour un bien vendu 200 000 €, il est possible de déduire jusqu’à 10 000 € de mobilier, calculant les frais sur 190 000 €.
3. Est-il possible d’établir une procuration pour la signature des actes ?
La procuration est un acte juridique. Elle permet à une personne (mandant) confie à un tiers (mandataire) le pouvoir d’agir en son nom. Elle doit être donnée par écrit pour s’assurer de l’identité du signataire.
La procuration est généralement établie sous seing privé, c’est-à-dire, qu’elle est signée uniquement par les deux parties au contrat (acheteur/vendeur). Elle peut aussi être « authentique », c’est-à-dire, établie par acte notarié.
Dans le cas d’une promesse de vente
Si la distance de déplacement est trop grande ou si une partie est indisponible ce jour-là, la signature d’une promesse en agence est possible au moyen de la signature électronique. Dans ce cas, la procuration n’est pas nécessaire.
Toutefois, dans le cas d’une signature chez un notaire, la procuration reste indispensable.
Il est aussi important de rappeler qu’il n’existe aucune obligation de signer une promesse de vente chez un notaire !
Dans le cas d’un acte authentique
Si le notaire possède toutes les pièces nécessaires, il peut recourir à la signature électronique à distance. Toutefois, dans le cas d’un acte authentique, une procuration doit être obligatoirement signée. La procuration peut-être une simple procuration sous seing privée.
Le rendez-vous de signature peut également se faire par visio-conférence sécurisée lorsque l’office est équipé, mais toujours par l’intermédiaire de procurations pour la signature. Environ 50 % des offices sont équipées pour des visio-conférences.
4. Si le vendeur a déjà un notaire, est-ce que je dois en prendre un autre ?
Il n’existe aucune obligation d’en avoir un. Un seul notaire peut gérer l’acte, mais chaque partie peut choisir d’être assistée par son propre professionnel. Un travail collaboratif des notaires sera réalisé.
Cette collaboration ne génère aucun surcoût : les frais réglés par l’acheteur sont partagés entre notaires.
En conséquence, il reste conseillé de désigner son propre notaire pour chaque achat.
5. Le vendeur peut-il se rétracter si l’acquéreur fait une offre au prix ?
L’offre d’achat est le document par lequel un potentiel acquéreur transmet au vendeur sa volonté d’acheter le logement qu’il vend.
Le vendeur a l’obligation d’accepter l’offre d’achat si elle est au prix demandé. Une offre au juste prix est dite « parfaite », et le vendeur a l’obligation légale de l’accepter.
Et même si l’offre n’est pas au prix, l’article 1113 du Code civil rappelle que l’offre d’achat est considérée comme un acte ayant une véritable valeur juridique. Aussi, quel que soit le montant que l’acheteur propose (au prix ou en-dessous), l’accord du vendeur l’engage à conclure la transaction.
6. Quels sont les documents que le vendeur doit fournir pour une vente ?
Le vendeur doit remettre son titre de propriété, ses factures et les garanties décennales des entreprises s’il a effectué des travaux depuis moins de 10 ans ainsi que son imprimé de taxe foncière.
Dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété, le vendeur doit transmettre à l’acquéreur des documents sur la copropriété et sur le lot mis en vente, au plus tard à la date de signature de la promesse de vente.
- Informations sur l’organisation de la copropriété (données financières et techniques essentielles, règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.) ;
- Notice d’information (informations sur l’état financier de la copropriété, montant des charges courantes payées par le copropriétaire vendeur pour les 2 exercices comptables précédant la vente, état global des impayés de charges, montants de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu, etc.) ;
- Diagnostics techniques du lot vendu.
En l’absence de ces documents, l’acquéreur peut renoncer à la vente. Il dispose d’un droit de rétractation.
7. Quels sont les diagnostics obligatoirement fournis par le vendeur ?
Ces diagnostics visent à informer l’acquéreur. Pour tous les biens, il conviendra d’établir un diagnostic de performance énergétique (DPE), un état des risques et informations sur les sols, un état de l’installation d’assainissement non collectif, un métrage Carrez.
Dans les zones concernées, un état relatif à la présence de termites.
Selon le bien : termites, gaz et électricité (pour biens de plus de 15 ans), plomb et amiante (avant 1949).
8. Quels sont les motifs de congé pour le locataire ?
Dans le cas d’un logement loué vide
Le locataire d’un logement vide peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à l’expiration d’un délai de préavis, variable selon les circonstances de son départ.
Le préavis est d’un mois dans les zones tendues (Nantes).
Dans les autres zones (Rennes, Le Mans par exemple), le préavis est de trois mois, sauf cas particuliers (perte d’emploi, mutation…) ou le délai est réduit à un mois.
Dans le cas d’un logement loué meublé
Le locataire qui souhaite quitter son logement meublé peut le faire à tout moment en respectant les conditions de forme et de délai. Il faudra respecter un délai de un mois de préavis.
9. Quels sont les motifs de congé pour le propriétaire ?
Dans le cas d’un logement loué vide
Le propriétaire d’un logement loué vide peut donner congé à son locataire pour :
- Vendre le logement (le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais) ;
- Le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche) ;
- Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …).
Le propriétaire doit adresser un courrier par lettre recommandée, exploit d’huissier ou remise en mains propres contre émargement, au moins six mois avant la fin du bail.
Il existe des locataires protégés en fonction de leur âge (65 ans) et de leurs ressources.
Dans le cas d’un logement loué meublé
Comme pour un logement loué vide, le propriétaire d’un logement meublé peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail pour
- Vendre le logement (à la différence d’un logement vide, le congé ne donne pas un droit de priorité au locataire pour acheter le bien) ;
- Le reprendre (pour y habiter ou pour loger un proche) ;
- Un motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage, …).
La notification doit être reçue par le locataire au moins trois mois avant l’échéance du bail.
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10. Quelles charges et amortissements déduire en LMNP ?
En location meublée au régime réel (différent du régime micro-BIC), l’investisseur peut déduire l’intégralité des charges engagées dans le cadre de son activité directement des recettes locatives.
De plus, ce régime offre la possibilité de pratiquer un amortissement réel, qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable, ce qui permet une optimisation fiscale importante.
Les dépenses déductibles de l’année civile
Le régime LMNP au réel permet en principe, de déduire toutes les charges :
- Les frais d’entretien et de réparation (peintures, travaux de plomberie et d’électricité, etc.) ;
- Les taxes et impôts locaux ;
- Les frais de gestion (frais de comptabilité, polices d’assurances relatives au bien loué, frais de gestion, etc.) ;
- Les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat du bien, ainsi que l’assurance emprunteur.
Les dépenses amortissables sur plusieurs années
En outre, le régime LMNP au réel permet d’amortir les dépenses plus importantes sur plusieurs années. Chaque type de dépense possède une durée d’amortissement spécifique, correspondant à sa durée d’usage réelle, ce qui permet de neutraliser totalement le revenu imposable généré par la location du bien.
Par exemple, pour une acquisition immobilière de 200 000 € générant 11 000 € de loyers par an sur 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP supprime intégralement la charge fiscale, tandis qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, doit s’acquitter de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers (source : Cour des comptes – janvier 2018).
Recommandation
Enfin, bien que ce ne soit pas obligatoire, il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable pour réaliser la déclaration en LMNP réel. En effet, l’option réel impose de produire un compte de résultat ainsi qu’un bilan d’actif détaillant les amortissements par composantes, ce qui représente des notions complexes et susceptibles de générer des erreurs si elles sont mal traitées.
