1. Une meilleure rentabilité pour un investissement dans l’ancien
Le neuf est plus cher que l’ancien
En effet, un bien neuf affiche un prix environ 30 % plus élevé qu’un logement ancien. Le rapport de l’Inspection Générale des Finances (IGF, novembre 2019) sur l’« Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel » confirme ce constat et indique que « la décote moyenne de l’ancien par rapport au Pinel est estimée à 32 % ».
De plus, cette tendance se vérifie dans toutes les grandes villes de métropole. Les écarts restent parfois importants, notamment à Rennes ou à Nantes. Ainsi, l’ancien offre un rendement supérieur à celui d’un logement neuf Pinel. Les rendements bruts augmentent de 1 à 2,5 % en moyenne dans l’ancien.
Les loyers sont plafonnés pour un investissement neuf Pinel
Le dispositif Pinel renforce l’offre locative neuve et impose plusieurs conditions pour y accéder. Ces règles concernent les loyers et les ressources des locataires. Elles dépendent aussi de la localisation du logement.
Concrètement, l’investisseur loue l’appartement nu, à un prix 20 % inférieur au loyer du marché local. Les plafonds de loyers mensuels, hors charges, changent selon la zone géographique. En conséquence, ces limites réduisent le rendement d’un investissement neuf sous Pinel.
2. En cas de revente, une perspective de plus-value plus intéressante dans l’ancien
Quel que soit votre objectif, défiscaliser, préparer votre retraite ou compléter vos revenus — vous devez anticiper la revente. En effet, comparer un logement Pinel et un logement ancien montre rapidement une différence nette.
Le rapport IGF indique qu’en l’absence de hausse des prix, le rendement net d’impôt après neuf ans pour un bien Pinel type atteint un niveau négatif supérieur à 16 000 €. Ainsi, ce rendement reste 30 % inférieur à celui obtenu dans l’ancien.
De plus, si les prix augmentent de 1,6 % par an (soit 16 % sur neuf ans), le rendement net d’impôt d’une opération Pinel moyenne progresse à 6 296 €. À l’inverse, un investissement dans l’ancien génère 18 049 €. Par conséquent, l’écart atteint 186 %.
Le rapport de Bercy, trop peu repris dans la presse, souligne aussi un point essentiel. Selon ce document, « pour les biens neufs, l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif, en tant que déclencheur psychologique. Il éclipse complètement les questions de rendement locatif et de plus ou moins-value en cas de revente éventuelle. Ainsi, l’avantage fiscal oriente souvent la décision plus que la rentabilité réelle.
3. Les contraintes de la réduction d’impôt offerte en Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut respecter de nombreuses conditions, faute de quoi l’administration fiscale demande un remboursement de l’avantage fiscal.
Un engagement minimal de location
Les contribuables engagés dans le dispositif Pinel louent le bien nu en résidence principale. Ainsi, ils respectent une durée minimale de six années.
Le niveau de réduction d’impôt dépend de cet engagement. Par ailleurs, il ne concerne que deux acquisitions par an et dépend de l’engagement de durée de location :
-
12 % pour un engagement de 6 ans,
-
18 % pour un engagement de 9 ans,
-
21 % pour un engagement de 12 ans.
En plus, le prix du bien neuf ne doit pas dépasser 300 000 euros. Le dispositif applique aussi un plafond de 5 500 euros par m².
Un loyer plafonné
L’avantage fiscal impose des loyers intermédiaires entre le parc social et le parc privé. Ces loyers restent 20 % en dessous du marché. De ce fait, ils ne dépassent pas les plafonds mensuels par m² fixés selon la zone. Ces plafonds proviennent de l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI.
Un plafond de ressources pour les locataires
De même, les ressources des locataires ne doivent pas être supérieures à des plafonds fixés en fonction de la composition du foyer fiscal et, là encore, de la zone où se trouvent les logements.
Les plafonds sont fixés à l’article 2 terdecies D de l’annexe III du CGI, en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique où se trouve le bien.
Un dispositif limité à certaines zones géographiques
Le dispositif Pinel a été recentré sur les zones tendues et quelques zones particulières :
- Depuis le 1er janvier 2018, il est limité aux seules acquisitions ou constructions de logements réalisées dans les zones A, A bis et B1 du territoire, soit dans les zones géographiques où la tension entre l’offre et la demande de logements est la plus forte (exclusion des zones B2 et C éligibles auparavant sur agrément des préfets de région) ;
- Depuis 2018, extension aux investissements réalisés dans des communes couvertes ou ayant été couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense.
4. Faire le choix de l’ancien (LMNP) permet de neutraliser le revenu imposable tiré de la location du bien
De plus, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) autorise la déduction au réel. Ainsi, vous déduisez les charges et un amortissement non réintégré dans la plus-value imposable.
Le régime fiscal LMNP propose une fiscalité très avantageuse. En effet, le Conseil des Prélèvements Obligatoires (janvier 2018) indique que le LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien ».
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. À l’inverse, la location nue offreseulement 30 % en régime foncier. En outre, le LMNP réel permet d’amortir le bien et le mobilier. Cet amortissement ne s’ajoute pas au calcul de la plus-value, ce qui réduit l’impôt.
5. Un meilleur emplacement pour les logements dans l’ancien
La localisation de son investissement locatif est fondamentale
Avant d’investir, vérifiez le dynamisme économique et démographique de la ville. Choisissez des quartiers avec commodités et transports proches. En effet, dans une même ville, les différences peuvent être importantes entre rues et quartiers.
Investir dans l’ancien réduit considérablement les risques de vacances locatives
Acheter un logement existant limite les mauvaises surprises. En effet, son environnement est déjà connu, ce qui n’est pas le cas dans les ZAC (zones d’aménagement concertées) qui peuvent rester en construction pendant des années et peuvent aboutir à de mauvaises surprises.
De plus, l’excellent rapport de l’IGF explique que « les promoteurs peuvent choisir d’implanter un programme immobilier avec des logements commercialisés en Pinel sur un foncier disponible sans qu’il y ait un besoin supplémentaire de locatif. » !
Par ailleurs, l’environnement du bien est pourtant fondamental pour anticiper le risque de vacances locatives et donc le nombre de loyers en moins pour le propriétaire. Plus le logement est facilement accessible et proche des commodités, meilleurs seront les locataires qu’il attirera.
Une forte demande locative est clé pour optimiser l’occupation du bien !
Par ailleurs, investir dans l’ancien est une garantie que le bien ne sera pas en concurrence avec d’autres lors de sa mise en location. Un aléa présent dans beaucoup de programmes neufs lorsque plusieurs investissements locatifs y ont été réalisés.
6. Une moins bonne qualité des logements en Pinel
Le rapport IGF souligne que « la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ».
De plus, il poursuit en précisant que « plusieurs représentants de collectivités locales rencontrés par la mission ont mis en avant la dégradation plus rapide des copropriétés dans lesquelles la part des investissements locatifs Pinel est importante. ».
En effet, les copropriétés à forte proportion de Pinel présentent des risques :
Pour la qualité́ du logement initial, du fait de l’intérêt moindre des investisseurs pour ses caractéristiques ;
Pour l’entretien du logement et de la copropriété, en raison :
- de l’absence d’intérêt des propriétaires bailleurs, pour la gestion quotidienne de la copropriété́ ;
- de l’absence d’intérêts pour la qualité́ de vie dans la copropriété ;
- d’une relative frilosité́ à financer des travaux ;
- d’un plus grand taux de rotation des locataires du fait de la qualité́ moindre des logements, notamment de leur localisation (éloignement des transports en commun) ou de leurs prestations (surface de rangement limitée, absence de balcon, mono-exposition…).
Ainsi, la rentabilité d’un investissement Pinel peut s’en trouver diminuée.
En résumé, investir dans l’ancien en LMNP combine rentabilité, sécurité et fiscalité avantageuse. Contrairement au neuf Pinel, l’ancien offre un rendement supérieur, des loyers non plafonnés, un amortissement fiscal complet et un emplacement stable. Comme le rappelle l’Inspection Générale des Finances, « l’attrait fiscal incite les particuliers à effectuer des choix non rentables ».
Ainsi, avec LMNP, vous sécurisez votre investissement locatif et optimisez vos revenus sur le long terme.
