Etape 1 : Bien définir votre projet immobilier
Avant tout achat immobilier, réfléchir mûrement à votre investissement locatif s’avère indispensable. Commencez par vous poser les bonnes questions sur vos objectifs. En choisissant un bien pour investir, vous pouvez chercher le futur logement où vous envisageriez de passer votre retraite. Pour clarifier vos envies, élaborez une checklist complète.
Par ailleurs, si votre objectif principal consiste à générer une source de revenu supplémentaire, orientez votre choix vers un bien situé dans un emplacement à fort potentiel locatif.
Enfin, il est essentiel de connaître le marché immobilier et plus particulièrement le marché locatif. Celui-ci comprend plusieurs éléments :
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Les loyers pratiqués dans la zone ciblée ;
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Les taxes locales et foncières ;
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Les différents types de logements disponibles.
Cette connaissance vous permet d’anticiper la rentabilité de votre futur investissement.
Etape 2 : Trouver le bon bien immobilier pour votre investissement locatif
Déterminer le bon bien immobilier pour votre investissement locatif nécessite une analyse fine des critères clés : emplacement, type de logement et potentiel locatif.
Tout d’abord, investissez dans une région où le marché immobilier reste dynamique. Privilégiez les grandes villes présentant un fort potentiel locatif et de revente, comme Nantes ou Rennes.
Ensuite, pour affiner votre choix, examinez certains critères précis tels que l’activité économique locale, l’évolution démographique et la tendance des loyers.
Par ailleurs, l’emplacement ne constitue pas le seul facteur déterminant. Le type de logement influence également la rentabilité :
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Les petites surfaces offrent un rendement plus élevé mais sur des périodes plus courtes, car les locataires déménagent plus régulièrement pour accéder à des biens plus grands. Ce choix expose davantage au risque de vacance locative.
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Les grandes surfaces, en revanche, génèrent des revenus plus stables sur le long terme, même si leur rendement reste moins élevé.
Ainsi, vous devez équilibrer vos objectifs de rentabilité et de stabilité.
Etape 3 : Anticiper le financement de votre investissement locatif
La recherche de financement détermine la concrétisation de votre projet. Deux solutions principales s’offrent à vous.
Premièrement, vous pouvez mobiliser votre apport personnel, c’est-à-dire l’épargne destinée à l’achat du bien. Lors de votre rendez-vous bancaire, la banque vérifiera souvent que votre apport représente au moins 10 % du prix du bien. Cet apport couvre généralement les frais liés à l’achat, tels que les frais de notaire, les frais de garantie et les frais de dossier bancaire.
Deuxièmement, vous pouvez opter pour un prêt immobilier à 110 %, donc sans apport personnel. Ce type de prêt intéresse principalement les propriétaires d’une résidence principale, mais il reste accessible aux locataires selon le projet et le profil.
L’investissement locatif facilite l’obtention d’un crédit bancaire, car les banques considèrent ce type de projet comme rentable sur le long terme. Trois avantages principaux soutiennent cette rentabilité :
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Les intérêts de l’emprunt se déduisent des loyers perçus, réduisant ainsi une partie de vos impôts ;
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Les taux d’intérêt restent bas, généralement compris entre 1 % et 2 % ;
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Le prêt est assuré et protégé par la banque, par exemple en cas de décès.
Lors de votre demande de crédit, concentrez-vous sur le meilleur taux. Dans ce cadre, passer par un courtier immobilier comme Pretto s’avère judicieux, car il négocie des conditions avantageuses grâce à ses relations avec les banques. (en savoir +).
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Etape 4 : Penser aux déductions fiscales qui s’offrent à vous
La fiscalité constitue un argument déterminant pour l’investissement locatif.
Vous pouvez bénéficier de plusieurs déductions fiscales intéressantes :
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Les intérêts de votre prêt se déduisent directement de vos revenus locatifs, réduisant ainsi vos impôts ;
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Que votre logement soit vide ou meublé, vous profitez d’avantages fiscaux dans les deux cas.
Dans le cadre d’une location meublée, deux régimes fiscaux sont possibles :
- La location meublée non professionnelle (LMNP) : elle permet de déduire les charges liées à la gestion, les intérêts de l’emprunt et l’amortissement des revenus locatifs.
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Location meublée professionnelle (LMP) : les bénéfices issus de la location meublée ne sont pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers, mais au régime des BIC, permettant de percevoir des revenus non fiscalisés pendant une certaine période.
L’un des principaux avantages du LMNP consiste dans le choix du régime fiscal : forfaitaire (micro-BIC) ou réel, qui détermine le mode d’imposition des revenus.
Selon un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires (janvier 2018), le régime de la location meublée s’avère plus avantageux que la location nue : au régime micro-BIC, l’abattement forfaitaire des charges atteint 50 %, alors que le micro-foncier pour la location nue n’offre que 30 %.
De plus, le régime LMNP réel permet, en plus des charges, de pratiquer un amortissement qui n’est pas réintégré dans la plus-value imposable, ce qui neutralise totalement le revenu imposable.
Par exemple, pour un bien de 200 000 € rapportant 11 000 € de loyers par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP élimine entièrement la charge fiscale, alors qu’un contribuable en location nue devra s’acquitter de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
Ainsi, après avoir suivi ces étapes, l’investissement locatif n’a plus aucun secret pour vous !
