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Investissement locatif : louer vide ou meublé ?

Une fois la décision prise de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, le futur propriétaire bailleur doit faire un choix qui le mènera à louer son bien nu ou meublé.

Nous faisons le point sur ces deux modes de location et vous expliquons pourquoi il est plus intéressant de faire le choix du meublé dans le cadre d’un investissement locatif.  

La part des logements meublés dans l’offre locative a doublé en 30 ans

Selon la DGFIP, le parc locatif français compte plus de 90 % de logement nu. Toutefois, une tendance de fond ces dernières années a fait exploser la demande pour la location meublée longue durée.

En trente ans, de 1982 à 2012, sa part dans l’offre totale de logements locatifs est ainsi passée de 2,4 % à 6 %.

Une tendance qui s’explique par la plus grande souplesse qui est offerte aux bailleurs dans la gestion locative et par une meilleure rentabilité, mais aussi pour les locataires étudiants ou salariés en quête d’une réponse pratique à leur besoin de mobilité.

Les logements meublés, dont la liste des éléments de mobilier obligatoires a été fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, se situent principalement dans des zones urbaines où existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Plus de 40 % sont concentrés dans les zones les plus tendues, A et A bis, contre 28 % des logements locatifs privés nus. 80 % se trouvent dans des agglomérations de plus de 200 000 habitants.

Un régime fiscal très attractif en meublé qui permet de doper la rentabilité

L’atout phare de la location meublée pour le bailleur est sa fiscalité via le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Grâce à un jeu comptable d’amortissements de la valeur du bien et du mobilier, cette forme de location s’avère particulièrement efficace pour percevoir, pendant plusieurs années, des revenus locatifs non fiscalisés.

Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».

  • Le régime micro-BIC : permet de déduire les loyers perçus à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.
  • Le régime réel : le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintègré dans le calcul de la plus-value imposable.

Selon, le Conseil des prélèvements obligatoire, le régime fiscal de la location meublée permet d’augmenter la rentabilité d’un investissement dans le meublé de l’ordre d’un à deux points, pour une rentabilité moyenne de l’ordre de 4 % dans le meublé, contre 2 % dans le nu !

• Un exemple très concret pour illustrer cet écart de traitement fiscal entre la location nue (imposée dans la catégorie des revenus fonciers) et la location meublée non professionnelle : Pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier, dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.

Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le régime LMNP (+11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013, 475 411 foyers fiscaux concernés), il y a encore plus de 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers qui le font aujourd’hui dans le cadre du régime foncier.

Il est donc très important de bien se faire conseiller en amont de son projet d’investissement locatif !

Des loyers plus élevés pour un meublé

Selon un rapport de l’Inspection Générale des Finances de janvier 2016, les loyers des meublés sont en moyenne supérieurs de 10 à 30 % à ceux des logements nus.

Dans les villes tendues, un logement de moins de 20 m² est loué 12 % plus cher s’il est meublé. Pour un logement de 20 à 30 m² la différence s’élève à 26 %.

Des loyers qui augmentent plus vite pour un meublé

Un loyer plus élevé que pour une location nue et des loyers qui augmentent également plus vite. En 2019, selon le baromètre SeLoger, les loyers des locations meublées ont augmentés de + 5,2 %. Ils progressent ainsi plus rapidement que les loyers des locations vides dont la hausse se limite à 2,6 % sur un an.

Pour le mois d’avril 2020, SeLoger relève dans son baromètre mensuel une hausse de 1,4 % sur un an des meublés qui augmentent plus vite que les logements vides, qui eux sont restés stables (- 0,5 %) par rapport à l’an dernier. A Nantes, la hausse des loyers meublés est de + 10,2 %, + 17,6 % pour Le Mans, ou encore + 15,3 % pour Angers !

Pour doper la rentabilité, les propriétaires de plus grandes surfaces en centre-ville ou proches des facultés peuvent aussi jouer la carte de la colocation. L’addition des loyers versés par différents colocataires en place sera supérieure de 10 à 15 % à un loyer versé pour la même surface par un locataire unique.

Moins de vacance locative pour un meublé

L’environnement du bien est fondamental pour anticiper le risque de vacances locatives, c’est-à-dire la période séparant le départ d’un locataire de l’arrivée de son successeur, et donc le nombre de loyers en moins pour le propriétaire.

Selon le baromètre SeLoger, le délai de location moyen d’un logement meublé est de 46 jours alors qu’il atteint 69 jours dans le cas d’une location vide.

La palme revient même à la ville de Rennes. Dans la capitale Bretonne, le délai moyen pour qu’un meublé trouve preneur se limite à 11 jours !

Plus de souplesse pour « récupérer » un logement meublé

Une durée du bail plus courte en location meublée

La durée du bail constitue la différence essentielle dans la réglementation des logements vides et meublés.

  • Pour un logement meublé, la durée du bail d’une location meublée est de 1 an. Le bail se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
  • Pour un logement nu, le bail doit en effet être conclu pour une durée minimum de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier (6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale). À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail nu est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement.

Le délai de préavis du bailleur reste plus court dans la location meublée

  • Pour un logement meublé, le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location.
  • Pour un logement nu, le bailleur doit donner congé au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat.

Si le départ est à l’initiative du locataire :

  • Pour un logement nu, le locataire dispose d’1 mois lorsque le logement est en zone tendue ou cas particuliers (perte d’emploi, mutation…). Dans les autres zones (Rennes, Le Mans par exemple), le préavis est de 3 mois.
  • Pour un logement meublé, le locataire doit respecter un délai de préavis d’1 mois.

En plein boom, la location meublée répond aux attentes des locataires désormais plus mobiles et aux bailleurs en quête d’un rendement dopé et de plus de souplesse dans la gestion. La location meublée ne fonctionne toutefois pas partout, elle est surtout envisageable dans les grandes villes où se trouve une concentration importante d’étudiants et de salariés en formation ou en mission.