Investir en SCI : quel intérêt fiscal ?

L’acquisition d’un bien immobilier peut se faire en nom propre ou à travers une société. La forme juridique le plus couramment utilisée pour acquérir un bien immobilier à plusieurs est la société civile immobilière. En effet, cette structure permet d’assurer la gestion et la transmission du patrimoine immobilier, elle permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse lors d’une succession.  La société civile immobilière est constituée à minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associés, les associés détiennent des parts dans la société qui elle-même est propriétaire du bien immobilier. La création de cette société s’effectue par la rédaction de statuts qui régissent son fonctionnement, organisent les pouvoirs de gestion et définissent les modalités de prise de décisions. L’accompagnement professionnel tel qu’un notaire ou un avocat pour rédiger les statuts est primordial afin de se faire conseiller au mieux.

La société civile immobilière pourra être soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

Société civile immobilière à l’impôt sur le revenu

Les membres de la société civile immobilière sont imposés en fonction de leur impôt sur le revenu.  L’imposition se fait à hauteur de la proportion des bénéfices perçus par l’associé. Dans ce cas, les associés sont imposés mais pas la SCI car ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt sur le revenu.

Exemple : Ils ont acquis par l’intermédiaire de Ouiker un appartement dans le centre de Tours dans l’objectif de se constituer un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus locatifs. Cet appartement est détenu par une société civile immobilière et les associés détiennent les parts. Marie et Paul sont associés dans une SCI. Marie détient 30% des parts de la SCI et Paul 70%.  En 2022, cette SCI a généré 10 000€ de revenus grâce aux loyers qu’elle perçoit de l’appartement acquis. Marie et Paul sont soumis à l’impôt sur le revenu, ils devront ajouter respectivement 3 000€ (pour Marie), et 7 000€ (pour Paul) dans leur catégorie de revenus fonciers sur leur déclaration d’impôt.

Avantages de l’impôt sur le revenu :

  • La fiscalité des SCI à l’impôt sur le revenu lors de la revente du bien : abattements selon la durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière. Ainsi, la plus-value immobilière est exonérée :
      • Après 22 ans de détention : d’impôt sur le revenu,
      • Ensuite, après 30 ans de détention : de prélèvements sociaux.
      • Enfin, après 30 ans de détention, la plus-value immobilière est donc totalement exonérée en cas de vente de votre bien.
  • Certaines charges sont déductibles du revenu d’imposition dans une SCI à l’IR : les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts d’emprunts, les travaux d’amélioration.
  • Possibilité de choisir une imposition réelle ou régime micro-foncier:  si les associés reçoivent moins de 15 000€ de revenus grâce à leurs investissements immobiliers, ils peuvent bénéficier du régime fiscal du micro foncier (que l’on appelle « régime micro foncier »), , et vous bénéficierez d’un abattement de 30%. Vous serez donc imposé seulement sur les 70% restants.
  • Dans le cas où la SCI est déficitaire : déduire une partie de ce déficit pour les associésla loi autorise aux associés à imputer une quote-part de déficit de 10 700 €, qui viendra en réduction de son impôt sur le revenu global. Si celui-ci est inférieur à cette somme, la part de déficit foncier excédentaire est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
  • La comptabilité est simplifiée.
  • Permet d’éviter la double imposition des associés.

Inconvénients de l’impôt sur le revenu :

  • Tous les frais ne sont pas déductibles : les frais d’acquisition (notaire, agence…) ne sont pas déductibles.
  • SCI à l’IR : on ne peut faire que des baux d’habitation.
  • Impossibilité de faire de la location meublée
  • Impossibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier

 

 

Société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés

Les associés peuvent choisir que la SCI soit imposée à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la SCI qui est redevable de l’impôt. Les associés ne seront imposés personnellement sur leur revenu qu’en cas de distribution des dividendes. Le bénéfice réalisé par une SCI à l’IS est imposé à un taux réduit de 15% dans la limite annuelle de 42.500 euros, et de 25% au-delà (sous réserve que le chiffre d’affaires annuel de la SCI n’excède pas 10 millions d’euros).

Avantages de l’impôt sur les sociétés :

  • Possibilité de déduire des charges engagées dans l’intérêt de la SCI dans le résultat de l’imposition du résultat à l’IS : frais d’agence frais de notaire, rémunération du gérant… Toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles. Les travaux de construction et d’agrandissement sont déductibles fiscalement par l’intermédiaire de l’amortissement. A l’IS il est donc possible de déduire davantage de charges qu’à l’IR.
  • Calcul de la plus-value de cession des parts de SCI soumises à l’IS est plus avantageux. Les associés qui cèdent leurs parts de SCI peuvent bénéficier d’abattements sur la plus-value réalisée en fonction des années de détention de leurs parts.
  • La possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier : cela permet à l’acheteur de réduire sa base imposable, il déduit une dotation aux amortissements chaque année jusqu’au terme du plan d’amortissement.
  • Les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués : s’il n’y a pas de dividendes, il n’y a aucune taxation au niveau des associés.

 

Inconvénients de l’impôt sur les sociétés :

  • Facture fiscale plus importante
  • Plus-value à la revente du bien est plus conséquente:  lors du calcul de la plus-value d’une SCI soumise à l’IS, on fait la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien. Or, si le bien a été totalement amorti, sa valeur nette comptable est nulle et la plus-value porte sur le montant global du prix de cession.

Exemple : un immeuble a été acheté 600.000€ et revendu 700.000€. La SCI devrait donc être imposée sur une plus-value de 100.000€. Le calcul est donc la différence entre le prix de cession et la valeur comptable soit : 700 000 – 0 = 700 00. La totalité du prix de cession est pris en compte et pas uniquement la plus-value de 100 000 euros.

  • La double imposition : la société est taxée à l’IS. Lorsque les associés perçoivent des dividendes : ils seront imposés sur ces dividendes car les associés sont soumis à titre personnel à l’IR. Cela donne donc lieu à une double imposition sur les mêmes bénéfices.
  • Les déficits ne sont pas imposables sur les revenus des associés : il est impossible de faire bénéficier une SCI à l’IS du mécanisme de déficit foncier.
  • Aucune exonération totale possible sur les cessions de titres et les plus-values immobilières : impossible de bénéficier d’une exonération totale en cas de détention longue. Un abattement pour durer de détention est tout de même possible au bout de deux ans mais il n’aboutira jamais à une exonération totale en cas de détention sur une longue durée. Les plus-values sont soumises à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
  • L’obligation de tenir une comptabilité commerciale : frais supplémentaires par rapport SCI à l’IR.

 

La Société Civile Immobilière présente donc de nombreux avantages pour votre futur investissement locatif. Cependant, une étude au préalable doit être réalisée par un expert comptable afin de sélectionner le régime fiscal le plus adéquat possible. Pour cela, n’hésitez pas à prendre contact avec notre partenaire comptable Amarris Immo. Retrouvez notre plaquette de présentation de leur services ici ➡️ Plaquette_Presentation A. ImmoxOuiker

Découvrez également le décryptage d’Aurélie Tremplé, Responsable développement & partenariats chez Amarris Immo sur les différents régimes fiscaux dans notre article dédié.

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