La fiscalité française des revenus locatifs présente une particularité en Europe. Elle est la seule à distinguer location nue et location meublée. Or l’investissement locatif meublé est fiscalement bien plus intéressant que l’investissement locatif nu.
L’investissement locatif meublé est plus rentable qu’en locatif nu
L’un des avantages d’une location meublée non professionnelle (LMNP) est le choix qu’elle génère en matière de régime fiscal entre le régime forfaitaire (micro-BIC) et le régime réel. De ce choix dépendra le régime d’imposition des revenus.
Sont considérées comme non professionnelles, les personnes qui respectent les conditions cumulatives suivantes :
- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 euros. L’administration fiscale considère que les recettes brutes à comparer au montant de 23 000 euros s’entendent du total des loyers courus charges comprises ;
- Ces recettes n’excèdent pas les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. Le seuil de recettes s’apprécie en retenant le total des recettes réalisées par les membres d’un même foyer fiscal.
Deux options se présentent au loueur en meublé non professionnel pour son régime fiscal.
- Le régime forfaitaire : Le régime micro-BIC s’applique si les recettes émanant de la location meublée ne dépassent pas
70 000 euros par année civile ; - Le régime réel : Au-delà de 70 000 euros de recettes annuelles (ou sur demande auprès de l’administration fiscale), le loueur bénéficie d’un régime réel d’imposition.
Un rapport du Conseil des prélèvements obligatoires de Janvier 2018 rappelle que le régime de la location meublée est bien plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.
De plus, le régime de la location meublée non professionnelle ouvre la possibilité de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintégré dans le calcul de la plus-value imposable.
Le LMNP au réel permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien
Un exemple pour l’illustrer : pour une acquisition immobilière de 200 000 € rapportant des loyers de 11 000 € par an pendant 15 ans, l’amortissement pratiqué en LMNP permet d’éliminer totalement la charge fiscale alors qu’un contribuable relevant du régime foncier (location nue), dans les mêmes conditions, aura à s’acquitter, sur la période, de 37 000 € au titre de l’IR sur les revenus fonciers.
Un nombre croissant de contribuables optent pour ce régime (+11 % par an en moyenne entre 2009 et 2013, 475 411 foyers fiscaux concernés), le passage d’un régime de location nue à un régime de location meublée ne posant d’ailleurs pas de difficultés.
En effet, la transformation d’une location nue en location meublée est libre administrativement, le changement de destination du logement étant seulement subordonné à l’acceptation du locataire, soit en cours, soit au moment du renouvellement du bail.
Bien qu’un nombre croissant de contribuables optent pour le régime LMNP, il y a encore plus de 90 % des foyers fiscaux déclarant des revenus immobiliers qui le font aujourd’hui dans le cadre du régime foncier (3 856 366 déclarants au régime foncier en 2013 selon la DGFIP).
Il est donc essentiel d’être correctement conseillé pour faire le bon choix fiscal !
