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Les clés pour réussir son investissement locatif dans l’ancien

Pour préparer sa retraite ou pour se constituer un patrimoine, la pierre reste une valeur refuge. Toutefois, une fois la décision prise d’investir dans l’ancien, il est essentiel de bien préparer en amont son projet pour ne pas s’engager les yeux fermés.

1. Valider sa capacité de financement

Une notion aux nombreux critères

L’étape incontournable avant de contracter un prêt est de définir sa capacité d’emprunt. Elle justifie de la « santé financière » de l’emprunteur et la banque calculera précisément cette capacité pour décider l’octroi ou non du prêt.

Le taux d’endettement sera notamment un indicateur clé, puisqu’il représente la part des mensualités de remboursement par rapport aux revenus de l’emprunteur. L’objectif étant de trouver un équilibre entre le support des mensualités du prêt immobilier et la préservation d’un « reste à vivre » pour le particulier.

La capacité d’emprunt dépend alors de plusieurs données qui permettent d’estimer la somme finalement empruntable par le particulier. Seront notamment pris en compte :

  • Les revenus principaux (salaires) ou complémentaires (prime, loyer, etc.) ;
  • Les revenus du conjoint (dans le cadre d’un emprunt en couple) ;
  • Les crédits en cours, etc.

L’apport personnel, le type de prêt ainsi que les modalités propres au crédit seront également déterminantes et c’est l’étude de tous ces facteurs qui permettra à la banque d’accorder ou non le prêt immobilier.

Les recommandations du Haut Conseil de stabilité́ financière (HCSF)

En novembre 2019, le HCSF a recommandé aux banques de « faire preuve de prudence en respectant les bonnes pratiques communément admises en matière de crédit à l’habitat », à savoir :

  • Une mensualité́ raisonnable, qui ne dérive pas au-delà̀ de 33 % des revenus perçus ;
  • Une durée de remboursement qui ne dépasse pas 25 ans.
  • Autrement dit, craignant la surchauffe du crédit aux particuliers, le Haut Conseil rend plus difficile l’accès au crédit. Le HCSF a toutefois demandé de ne pas appliquer ces cirières de manière rigide, « l’adaptation et la flexibilité́ seront indispensables ».

Valoriser son dossier en faisant appel à un courtier en prêt immobilier

Grâce à leur travail quotidien avec les banques, les courtiers connaissent parfaitement leurs attentes et peuvent orienter l’investisseur vers le bon établissement. Un gain de temps, et un argument de poids au cours de la négociation.

Il est donc conseillé de solliciter un courtier en prêt immobilier connaissant l’ensemble des acteurs et leurs spécificités.

Une aide d’autant plus précieuse à l’heure où les banques durcissent les conditions d’octroi de crédit !

2. Le choix de l’ancien pour son investissement locatif

Une meilleure rentabilité pour un investissement dans l’ancien

Le principal avantage est d’ordre financier. Un bien neuf est de 25 à 30 % plus cher que dans l’ancien.

L’ancien va donc rapporter plus qu’un investissement Pinel dans le neuf avec des rendements bruts, en moyenne, de 1 à 2,5 % plus élevés.

En outre, les loyers d’un investissement Pinel sont plafonnés. En effet, la loi Pinel a été mise en place pour favoriser l’accès au logement des ménages modestes et impose que l’appartement soit loué nu, à un prix inférieur d’environ 15 à 20 % au loyer du marché d’une zone géographique concernée.

Une meilleure « qualité d’usage » des logements dans l’ancien

Un rapport de l’Inspection Générale des Finances de novembre 2019 sur l’ « Évaluation du dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel », rappelle que « la concurrence sur l’acquisition des fonciers pousse les promoteurs à concevoir les logements pour attirer les investisseurs, conduisant à une certaine standardisation des logements et parfois une faible qualité d’usage ».

En effet, les copropriétés majoritairement composées d’appartements en investissement locatif défiscalisé présentent des risques :

  • Pour la qualité́ du logement initial, du fait de l’intérêt moindre des investisseurs pour ses caractéristiques ;
  • Pour l’entretien du logement et de la copropriété́, en raison de l’absence d’intérêt des propriétaires bailleurs, d’une relative frilosité́ à financer des travaux ou d’un plus grand taux de rotation des locataires du fait de la qualité́ moindre des logements, notamment de leur localisation ou de leurs prestations (surface de rangement limitée, absence de balcon,…).

Un meilleur emplacement pour les logements dans l’ancien

La qualité de l’emplacement (généralement en centre-ville à proximité des commerces, des transports et des activités sportives et culturelles) est un autre atout.

Acheter un logement existant limite aussi les mauvaises surprises. Son environnement est déjà connu, ce qui n’est pas le cas dans les ZAC (zones d’aménagement concertées) qui peuvent rester en construction pendant des années et peuvent aboutir à de mauvaises surprises.

Par ailleurs, le bien ne sera pas en concurrence avec d’autres lors de sa mise en location ; un aléa présent dans certains programmes neufs lorsque plusieurs investissements locatifs y ont été réalisés.

3. Le choix du meublé pour son investissement locatif

Une rentabilité supérieure par rapport à un logement nu

La rentabilité de ce placement immobilier est supérieure de 0,5 à 1 % par rapport à celle d’une location nue. Cela s’explique par des valeurs locatives de 15 à 20 % plus chères que le même bien loué vide.

Pour doper la rentabilité, certains propriétaires de grandes surfaces en centre-ville ou proches des facultés pourront aussi jouer la carte de la colocation. L’addition des loyers versés par différents colocataires en place sera supérieure de 10 à 15 % à un loyer versé pour la même surface par un locataire unique.

En outre, selon les calculs de Seloger, il faut en moyenne 1,5 mois pour trouver l’occupant d’une location meublée, contre 2,3 mois pour une location vide.

Une fiscalité très avantageuse en LMNP

Surtout, faire le choix du meublé permet de bénéficier d’une fiscalité très avantageuse. Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoires de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».

En effet, le régime de la location meublée est plus avantageux en ce qu’il permet de déduire des loyers perçus, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire représentatif des charges à hauteur de 50 %, alors que l’abattement n’est que de 30 % au régime micro foncier qui régit la location nue.

De plus, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ouvre la possibilité́ de déduire, au réel, en plus des charges, un amortissement qui n’est ensuite pas réintègré dans le calcul de la plus-value imposable.

4. Être vigilant sur la localisation de son investissement locatif

Investir dans des villes dynamiques

Le secteur géographique est un élément fondamental à prendre en compte pour un investissement locatif. Avant d’investir, il faut s’assurer du dynamisme économique et démographique de la ville. Une forte demande locative est clé pour optimiser l’occupation du bien.

Bien choisir la ville, c’est aussi privilégier les quartiers bénéficiant de commodités à proximité et bien desservis par les transports. En effet, dans une même ville, il existe souvent de fortes disparités selon les quartiers, voire les rues.

Deux exemples :

  • Nantes, multiplie les atouts (cadre de vie, infrastructures, bassin d’emploi dynamique) et attire chaque année près de 8000 nouveaux Nantais. C’est aussi plus de 275 000 emplois et 33 000 entreprises. En seulement 10 ans, ce sont même 60 000 nouveaux emplois qui ont vu le jour.
  • Rennes, capitale bretonne, est classée 4ème ville de France au palmarès 2019/2020 du magazine L’Etudiant, avec plus de 67 000 étudiants représentant 31% de la population totale de la ville.

L’important est donc de bien préparer son projet en amont, tout en mesurant les conséquences en cas de revente.

Anticiper les risques de vacances locatives

Pour réaliser un bon investissement locatif, outre la rentabilité, il convient d’appréhender le risque locatif. Plus le logement est facilement accessible et proche des commodités, meilleurs seront les locataires qu’il attirera.

A titre d’Exemple, selon une étude Les Echos/Meilleurs agents de février 2020 réalisée dans plus de 90 villes, le risque locatif à Nantes est un des plus faibles (1,5 sur 5).

Anticiper la revente pour un investissement dans l’ancien

Quel que soit le but visé (défiscaliser, anticiper une faible retraite, compléter ses revenus, …), il est essentiel d’anticiper la revente du bien. Et là encore, une bonne adresse dans une ville attractive assure la valorisation du bien sur le long terme.

La comparaison avec un logement acheté en Pinel et un logement ancien est, à ce titre, sans appel. Le rapport de l’Inspection Générale des Finances de novembre 2019 démontre ainsi qu’un appartement neuf acheté en Pinel « pâtit d’une décote à la revente par rapport à l’ancien, et même en tenant compte de la réduction d’impôt Pinel ».

Bercy va même plus loin en précisant « qu’en l’absence de hausse des prix de l’immobilier, le rendement net d’impôt après revente à neuf ans d’un logement Pinel type est négatif de plus de 16 k€ » !

A méditer avant de se lancer ….