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L’interview « expert-comptable immobilier »


Dans le cadre d’un investissement locatif, il est essentiel de bien appréhender la fiscalité. Et ce n’est pas toujours évident.

Decryptage avec Aurélie Templé, Responsable développement & partenariats chez Amarris Immo. 

1. LMNP / LMP : quel régime choisir et pourquoi ?

En fait, entre LMNP ou LMP, il ne s’agit pas vraiment d’un choix. Ce sont deux statuts qui s’appliquent au loueur en meublé en fonction du montant de ses revenus locatifs.

Au démarrage de votre activité, vous êtes le plus souvent loueur en meublé non professionnel (LMNP). Mais vous devenez automatiquement loueur en meublé professionnel (LMP) dès que vous générez plus de 23 000 € de recettes locatives par an et que cette activité constitue votre principale source de revenus !

Attention, ce deuxième critère est important. Beaucoup de loueurs font un raccourci et pensent qu’au-delà de 23 000 €, il n’est plus possible de rester LMNP. Tout dépend en fait du montant des autres ressources de votre foyer fiscal.

2. Pourquoi est-il important de faire appel à un expert-comptable immobilier ? Et pouvez-vous nous détailler le coût pour un et/ou plusieurs investissements ?

Nous rencontrons beaucoup de propriétaires qui, par simple méconnaissance des options fiscales disponibles en location meublée supportent une fiscalité très importante générée par leur activité locative. Lorsque vous faites appel à un expert-comptable immobilier, celui-ci analyse votre situation personnelle et peut optimiser très efficacement votre imposition.

A titre d’exemple, un client du cabinet générait 6 000 € de loyers annuels, avec près de 1 400 € d’impôts associés. Nous avons pu lui neutraliser complètement ses loyers et ramener sa fiscalité à 0. Pour un coût d’accompagnement comptable de 200 € annuels qui, rappelons-le, est déductible de vos revenus locatifs.

Le calcul est donc dans bien des cas très intéressant.

Ce coût d’accompagnement, pour le préciser, va varier évidemment selon le nombre de biens confiés à votre expert-comptable et, bien sûr selon les tarifs pratiqués par les cabinets.

Dans la plupart des cas, comptez aux alentours de 450 € d’accompagnement annuel auxquels s’ajoutent 150 € d’adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréée). Cette adhésion fait certes augmenter le montant de vos frais, mais elle vous permet de profiter d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité qui couvre jusqu’au 2/3 de vos frais. Pour la gestion comptable d’un bien, le coût moyen est donc généralement de 200 €.

3. Dans quels cas conseillez-vous de faire du LMNP ou du déficit foncier ? Du LMNP ou une SCI à l’IS ?

Les possibilités de déductions offertes dans le cadre du revenu foncier peuvent se révéler dans un certain nombre de cas très avantageuses, notamment dans le cadre d’une rénovation puisque la plupart des dépenses d’amélioration (pour les biens d’habitation), d’entretien et de réparation sont déductibles.

Mais cet avantage relatif du déficit foncier ne se vérifie généralement pas sur une exploitation longue. Entre autres, parce qu’en LMNP, il est possible de déduire le coût d’acquisition du bien. Le scenario idéal serait finalement de démarrer l’exploitation du bien en nu pour profiter du déficit foncier tant que les travaux à apporter au bien sont conséquents puis de basculer en location meublée dès lors que le déficit foncier devient moins avantageux que le LMNP.

Concernant la SCI à l’IS, celle-ci se révélera plus pertinente pour celui qui a une tranche d’imposition marginale importante.

Dans ce cas en effet, la SCI permet de faire porter l’imposition des revenus locatifs sur la société et non sur le contribuable directement. Situation où le barème de l’impôt des sociétés (15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices puis 28 % au-delà) se révèle plus avantageux que l’impôt sur le revenu (de 0 à 45 %).

Evidemment cette préconisation doit être relativisée en fonction de votre stratégie patrimoniale car l’imposition de la plus-value à la revente sera plus importante en SCI à l’IS. Les amortissements réalisés au cours de l’exploitation du bien ne pouvant être réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Comme souvent en matière d’investissement immobilier la réponse ne peut être parfaitement tranchée, il convient d’analyser précisément la situation de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.

C’est justement le rôle des conseillers en gestion de patrimoine, mais aussi, au sein d’Amarris Immo, de nos conseillers spécialistes de la gestion des biens locatifs.

4. Dans le cadre du régime LMNP au réel, pourriez-vous nous préciser quelles sont les charges déductibles et les dépenses amortissables ?

Le principe est assez simple. En LMNP avec option pour le régime réel, toutes les charges engagées pour votre activité locative sont déductibles. La liste est donc très large.

Cela comprend vos frais courants d’entretien et de réparations bien sûr, mais aussi votre taxe foncière et CFE, les frais engagés au titre de la mise en location (frais de plateformes, agences immobilières), mais aussi vos frais de gestion. Nous l’avons déjà dit ce sont vos frais de comptabilité mais aussi vos charges de syndic de copropriété, vos éventuels frais de conciergerie, intérêts d’emprunts, etc.

L’ensemble de ces dépenses sont déductibles de vos loyers.

Mais une autre « déduction » est possible dans le régime réel. Il s’agit de l’amortissement du coût d’acquisition du bien. Précisons d’ailleurs que cette option pour le réel peut être réalisée chaque année, avant le 1er février.

5. Mais alors, quelle est la différence entre amortissement et déduction ?

Vous avez raison d’aborder ce point car il y a souvent confusion entre les deux termes. Les charges déductibles dont on vient de parler sont tout simplement déduites de vos loyers avant le calcul de votre imposition.

Pour ce qui est de l’amortissement de valeur d’achat de votre bien, il s’agit d’un calcul comptable qui permet, pour schématiser, de générer une charge fictive représentant la dépréciation de la valeur de votre bien. Tous les ans et pendant toute la durée d’utilisation de votre bien, vous allez pouvoir déduire une portion de la valeur d’achat de vos loyers.

C’est un peu complexe c’est vrai et cela suppose l’intervention d’un expert-comptable spécialisé, mais, vous l’aurez compris, la mécanique est redoutable pour optimiser l’imposition générée par votre activité locative.