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L’interview croisée “courtiers immobiliers”

La crise sanitaire, deux confinements, des conditions évolutives pour l’octroi des crédits ou encore la faiblesse des taux d’intérêt… Tour d’horizon des enjeux liés au financement des projets d’investissements immobiliers.

Interview croisée de Côme Robet, fondateur du Prêt Unique à Nantes et Quentin Bernard, courtier en prêts immobiliers chez Artémis Courtage à Rennes.

1. Les taux de crédit immobilier continuent à baisser et devraient atteindre leur niveau le plus bas depuis l’automne 2019. Est-ce la bonne période pour investir ?

C.R : En effet, après une augmentation des taux suite au premier confinement, nous avons le plaisir de constater que les banques ont décidé de revenir sur des taux historiquement bas depuis la fin de l’année 2020. C’est donc le moment idéal pour investir dans la pierre qui est une valeur refuge pour les Français.

Cependant, les banques ont durci certaines de leurs conditions d’accès au crédit et souhaitent financer des projets solides. Il est donc primordial de bien préparer son projet en amont avec un courtier. A titre d’exemple, nous avons obtenu dernièrement pour des clients du 0,65% sur 20 ans ou 0,84 sur 25 ans. Certains partenaires reviennent également sur le 25 ans pour le locatif.

Q.B : Les taux sont toujours très bas, rendant la période idéale pour investir. La récente hausse des taux obligataires pourrait faire repartir les taux à la hausse. Cela est déjà le cas pour certaines banques en ce début du mois de mars 2021.

2. Quels sont les grands critères (apport, endettement, etc.) à prendre en compte pour un emprunteur qui souhaite se lancer dans un investissement locatif ?

Q.B : 2020 a exclu certains profils de l’investissement locatif du fait des critères drastiques du HCSF, concernant notamment le taux d’endettement strict à 33%. L’assouplissement de ces règles HCSF en 2021 permet à nouveau d’élargir les possibilités et notamment d’élargir à 35% le taux d’endettement.

C.R : En 2021, la priorité du banquier est de regarder le taux d’endettement après le projet.  Il devra être inférieur à 35%, assurance comprise, contre 33% en 2020.  L’apport n’est pas toujours nécessaire, mais la banque regardera si le client a réussi à se constituer une épargne suffisante en cas de coup dur pendant la phase de remboursement du projet.

Pour information, le banquier ne tient compte que de 70% ou 80% des revenus locatifs dans ses calculs, ayant pour conséquence de diminuer la capacité d’endettement des clients pour des futurs projets par exemple.

Par ailleurs, depuis la crise covid, le fait d’être propriétaire de sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement locatif est souvent un plus dans la négociation.

3. Un emprunteur peut-il prétendre à un prêt à 110 % (sans apport personnel) dans le cadre d’un investissement locatif ?

C.R : Oui, il est toujours possible d’emprunter à 110% pour financer un investissement locatif. Toutefois, il est fortement conseillé de pouvoir apporter à minima les frais de notaire, de garantie et de courtage.

Q.B : Les possibilités pour un emprunteur de recourir à un prêt locatif sans apport personnel restent possibles sous certaines conditions. Je vous confirme également que la majorité des établissements bancaires imposent l’apport à minima des frais de notaire, garantie et courtage.

Toutefois une épargne de précaution peut suffire, et permettre aux banques le financement des projets à 110%.

4. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), autorité chargée de surveiller le système financier, avait, il y a plusieurs mois, donné un tour de vis sur les conditions d’octroi d’un crédit immobilier. Pouvez-vous nous expliquer pourquoi ?

Q.B : Le HCSF a durci les conditions d’octroi au crédit pour ralentir les volumes de crédit trop importants en 2019.

C.R : Le HCSF a en effet souhaité durcir les conditions d’octroi de crédit pour ralentir la production de crédit qui était forte dans notre pays. L’argument avancé par le Haut Conseil était de protéger les ménages d’un risque d’endettement trop lourd.

5. Mais le HCSF, après avoir assoupli ses recommandations, semble revenir en arrière avec ses récentes publications. Quelles sont les conséquences concrètes sur les futurs emprunteurs ?

C.R : Les nouvelles recommandations seront bénéfiques pour les primo-accédants en passant le taux d’endettement de 33% à 35%. Par ailleurs, la durée reste à 25 ans, mais il est maintenant autorisé de mettre en place un différé de remboursement de 2 ans dans le neuf ou lors de travaux permettant d’atteindre les 27 ans.

De plus, l’assurance emprunteur est maintenant intégré au calcul des 35%.

Il est cependant regrettable que la notion de reste à vivre ne soit toujours pas prise en compte dans les critères d’octroi !

Q.B : Le HCSF a récemment publié une précision sur ces nouvelles conditions d’octroi, en effet l’assurance emprunteur sera dorénavant comprise dans le calcul du taux d’endettement, ce qui n’était pas le cas au cours de l’année 2020.

6. Une flexibilité de ces critères d’octroi est-elle possible ?

Q.B : Chaque dossier est unique, les critères d’octroi bancaires restent très spécifiques à chaque établissement, dans ce contexte inédit, il est primordial d’être accompagné par un professionnel du financement afin de mener à bien son projet.

C.R : Le HCSF accorde également aux banques la faculté de déroger aux règles à hauteur de 20 % des dossiers contre 15 % auparavant, et de prendre ainsi en compte les cas particuliers.

En tant que courtier, nous avons la chance de pouvoir travailler avec les directions des établissements bancaires. Nous connaissons les méthodes de nos partenaires et nous pouvons accompagner au mieux nos clients dans la réussite de leurs projets.