Sélectionner une page

Changer d’assurance de prêt immobilier : une solution pour optimiser son investissement locatif

Un emprunteur peut aujourd’hui choisir librement l’établissement qui va l’assurer, et peut, chaque année, substituer un nouveau contrat d’assurance à un autre.

Cependant, cette pratique est encore mal connue des emprunteurs et certaines banques recourent à des pratiques qui privent leurs clients de leur droit au libre choix de l’assurance emprunteur.

Tour d’horizon de la réglementation et de l’intérêt d’y recourir.

Une réforme du marché de l’assurance-emprunteur démarrée il y a dix ans

La loi du 1er juillet 2010 dite « loi Lagarde » a octroyé à l’emprunteur le libre choix de son assurance au moment de la signature de l’offre de prêt. Auparavant, les établissements de crédit étaient libres de subordonner l’octroi d’un crédit immobilier à la souscription d’une assurance.

La loi du 17 mars 2014, dite « Hamon », a ouvert la possibilité pour l’emprunteur de choisir librement l’établissement qui va l’assurer, à condition que le contrat d’assurance présente un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l’établissement prêteur.

Elle prévoit aussi que l’emprunteur peut substituer un nouveau contrat d’assurance à un autre, sans frais ni pénalité, durant les douze mois qui suivent la signature de l’offre de prêt.

Deux ans après la mise en œuvre de cette loi, le législateur a constaté que la mesure adoptée en 2014 n’avait eu que très peu d’impact pour les emprunteurs. En effet, ce droit de résiliation ne pouvant être exercé que durant une période de douze mois, l’emprunteur restait lié à l’assurance choisie dès lors que ce délai était dépassé.

C’est pourquoi, la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 a acté un droit de substitution annuel du contrat d’assurance emprunteur applicable à l’ensemble des contrats de prêt y compris et ce, depuis le 1er janvier 2018, aux contrats en cours.

Désormais, un assuré est autorisé à mettre en concurrence les différentes offres d’assurance emprunteur tout au long de la durée du prêt immobilier.

Une réforme du marché de l’assurance-emprunteur qui reste à parachever

Pour autant, les efforts du législateur en faveur de ce droit et de l’ouverture à la concurrence sont parfois freinés sur le terrain, soit par des incertitudes juridiques, soit par des pratiques de certaines banques visant à entretenir la confusion du consommateur.

Par exemple, plus de 50 % des emprunteurs ne sauraient pas qu’ils peuvent changer d’assurance-emprunteur ; 30 % des demandes de substitution de contrat obtiendraient une réponse hors-délai, hypothéquant de fait les chances de faire jouer la concurrence.

En effet, l’article L. 113-12 du code des assurances prévoit que la résiliation du contrat d’assurance emprunteur doit être sollicitée au moins deux mois avant la date d’échéance du contrat. Or certains groupes bancaires ne communiquent pas à leurs clients la date personnalisée de résiliation du contrat souscrit de sorte que les emprunteurs ont des difficultés à faire valoir leur droit à changement d’emprunteur.

En l’absence de date d’échéance, il n’est pas possible aujourd’hui aux emprunteurs d’exercer, dans les faits, leur droit à la substitution.

Si la réforme de l’assurance emprunteur a conduit à une baisse (0,77 % à 0,69 % entre 2007 et 2018 selon un rapport parlementaire du 16 octobre 2019) des tarifs des contrats, les parts de marché ont ainsi peu évolué : la part des contrats groupe représentait en effet 87,5 % des volumes en 2017, 1,5 point de moins qu’en 2015.

Les banques détiennent toujours la plus grande partie du marché de l’assurance emprunteur. Or, la volonté du législateur c’est bien d’ouvrir ce marché de l’assurance emprunteur à la concurrence.

Afin de répondre à ces difficultés et pour parachever la réforme, le sénateur Martial Bouquin a déposé une proposition de loi qui a été adoptée en première lecture au Sénat avec l’accord du Gouvernement le 23 octobre 2019.

La proposition principale de ce texte est celle d’acter dans la loi une date unique de résiliation à savoir la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt par l’emprunteur. Il renforce également le dispositif d’information de l’emprunteur en obligeant les banques à transmettre chaque année à leurs clients la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt.

Ce texte doit terminer son chemin parlementaire avant d’être définitivement adopté.

Un prix de l’assurance emprunteur qui peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit

L’assurance du prêt immobilier représente en moyenne au total entre 6 % et 30 % du montant emprunté, selon les caractéristiques de l’emprunteur. Ainsi, pour un crédit de 180 000 euros sur 20 ans souscrit par un emprunteur dont l’âge est situé entre 18 et 30 ans, le montant de l’assurance s’élèvera à 9 936 euros en moyenne. Si l’âge du client est compris entre 65 et 70 ans, ce montant s’élève à 26 100 euros en moyenne.

Les emprunteurs qui présentent peu de risques (au regard de leur âge, de leur état de santé, de leurs loisirs plus ou moins risqués, etc.) ont donc intérêt à mettre en concurrence les différentes assurances proposées sur le marché afin de faire baisser le niveau des primes exigées.

En changeant d’assurance emprunteur, les économies peuvent aller jusqu’à 1 000 euros par an sur le coût d’un crédit. La négociation de l’assurance emprunteur permet donc un véritable gain de pouvoir d’achat des ménages, et même souvent, être la variable d’ajustement pour réussir à boucler un plan de financement.

Certaines entreprises s’attaquent depuis quelques années au monopole bancaire de l’assurance de prêt immobilier. Réassurez-moi est ainsi la première plateforme 100 % digitale qui permet aux emprunteurs de choisir une assurance extérieure à celle de leur banque et d’économiser en moyenne 10 000 euros sur le coût d’un crédit.

Concrètement, comment changer d’assurance emprunteur ?

Soit au cours des douze mois suivant la signature de l’offre de prêt

Depuis la « loi Hamon », il est possible de changer d’assurance emprunteur dans un délai de douze mois à compter de la signature de l’offre de prêt (article L. 113-12-2 du code des assurances).

Dans le cadre d’un contrat individuel, si l’emprunteur fait usage de ce droit de résiliation dans le délai de douze mois, le prêteur doit notifier à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception d’un autre contrat d’assurance. Dans le cadre d’un contrat groupe, c’est la banque qui s’occupe de cette partie.

Le nouveau contrat proposé par l’assuré doit présenter des garanties équivalentes à celui auquel il se substitue.

Soit à chaque date d’anniversaire du contrat d’assurance

Aujourd’hui, un assuré peut, à l’expiration d’un délai d’un an, résilier le contrat en adressant une lettre recommandée ou un envoi recommandé électronique à l’assureur au moins deux mois avant la date d’échéance de ce contrat.

Certaines étapes procédurales doivent toutefois être respectées :

  • Le prêteur notifie à l’emprunteur sa décision d’acceptation ou de refus dans un délai de dix jours ouvrés à compter de la réception d’un autre contrat d’assurance,
  • L’assuré doit notifier à l’assureur par lettre recommandée la décision d’acceptation ou de refus du prêteur ainsi que la date de prise d’effet du contrat d’assurance accepté en substitution

Dans le cas où l’assuré substitue un nouveau contrat d’assurance à un contrat d’assurance de groupe (contracté auprès du prêteur), le prêteur ne peut pas le refuser dès lors qu’il présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe (avis du Comité consultatif du secteur financier sur l’équivalence du niveau de garantie en assurance emprunteur, 13 janvier 2015).

Il ne peut pas, non plus, en contrepartie de son acceptation en garantie d’un contrat d’assurance autre que le contrat d’assurance qu’il propose, modifier le taux ou les conditions d’octroi du crédit ni exiger le paiement de frais supplémentaires.