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Quelles sont les bonnes questions à se poser lors d’une recherche d’investissement locatif ?

La recherche d’un investissement locatif est une étape qu’il ne faut pas prendre à la légère. Voici quelques questions pour bien vous orienter dans votre recherche d’investissement locatif.

Quelle est la raison de votre investissement locatif ?

L’achat d’un bien immobilier doit être mûrement réfléchi, pas question de se tromper surtout si c’est le premier. Avant toute chose, il faudra donc déterminer la raison pour laquelle vous souhaitez investir.

La création d’un patrimoine

L’immobilier est aujourd’hui le seul placement permettant la création d’un patrimoine par recours à l’emprunt avec un risque maîtrisé. Dans un contexte de taux encore peu élevés, le recours à l’emprunt est ainsi l’effet de levier idéal pour se constituer un patrimoine.

En effet, à la fin de l’emprunt, l’investisseur a ajouté à son patrimoine un actif immobilier qui aura été financé par les loyers et qui, après remboursement, continuera à procurer des revenus. Cela permet à beaucoup d’investisseurs, notamment des jeunes trentenaires, de devenir propriétaires, avec un moindre effort d’épargne à réaliser tous les mois. Et dans l’hypothèse d’une revente, le capital immobilier ainsi constitué pourra être récupéré.

Patrimoine peut concerner une résidence principale, une résidence secondaire ou encore un bien que vous souhaitez mettre en location.

Se dégager un complément de revenus

Les discussions de ces dernières semaines sur une possible réforme des retraites nous rappellent une réalité. Le passage à la retraite pour les prochaines générations sera probablement accompagné par une baisse des revenus.

Inquiets de cet avenir, de nombreux Français souhaitent se constituer un complément de revenus par un investissement immobilier locatif dans l’ancien.

La jeunesse des investisseurs est aussi le symbole d’une prise de conscience pour les jeunes générations : celle de générer le plus tôt possible des revenus capables de compenser la faiblesse de leurs futures retraites.

La pierre comme valeur refuge

En cette période d’instabilité boursière et face au manque d’alternatives de placements sûrs, la pierre reste plus que jamais une valeur refuge. Déconnecté des marchés financiers, l’immobilier représente un investissement sécuritaire.

Malgré les hausses de prix constatées, et tout en restant très prudent pour les mois qui viennent, il y aura toujours de l’investissement locatif dans les métropoles dynamiques. N’oublions pas que, malgré la crise sanitaire, les Français (familles, étudiants, travailleurs en mission, etc.) doivent se loger et que l’offre de logements demeure insuffisante dans les zones tendues.

Le logement, loin d’être une rente, est un actif protecteur qui permet de préparer l’avenir.

La défiscalisation grâce à l’investissement locatif

Une fois la décision prise de réaliser un investissement locatif dans l’ancien, le futur propriétaire bailleur doit faire un choix qui le mènera à louer son bien nu ou meublé.

En retenant la location meublée, le bailleur bénéficie d’une fiscalité ultra avantageuse via le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP). Grâce à un jeu comptable d’amortissements de la valeur du bien et du mobilier, cette forme de location s’avère particulièrement efficace pour percevoir, pendant plusieurs années, des revenus locatifs non fiscalisés.

Un rapport du Conseil des Prélèvements Obligatoire (CPO) de Janvier 2018 sur « Les prélèvements obligatoires sur le capital des ménages » rappelle que le régime fiscal LMNP « permet de neutraliser totalement le revenu imposable tiré de la location du bien. ».

Une location meublée en plein boom qui permet aussi de répondre aux attentes des locataires désormais plus mobiles et aux bailleurs en quête d’un rendement dopé et de plus de souplesse dans la gestion. La location meublée ne fonctionne toutefois pas partout, elle est surtout envisageable dans les grandes villes où se trouve une concentration importante d’étudiants et de salariés en formation ou en mission.

Comment financer votre investissement locatif ?

Faire le choix d’un investissement locatif, c’est aussi faire le choix d’une rentabilité.  Autrement dit, le pourcentage du prix d’achat que représentent les revenus annuels perçus via la location. En général, elle se positionne entre 4 % et 8 %.

Si votre apport est optimal, les banques peuvent vous proposer des mensualités équivalentes au montant des loyers que vous serez susceptible de percevoir. Cela veut donc dire que votre investissement sera autofinancé puisque chaque loyer perçu contribuera au remboursement à la banque. L’avantage c’est que vous pourrez être propriétaire plus vite que prévu.

D’ailleurs, vous pouvez vous rapprocher d’un courtier immobilier comme Pretto, pour vous aider à obtenir les meilleures conditions de prêts immobiliers auprès des banques.

Comment choisir un appartement rentable ?

Quitte à investir, autant que votre bien soit rentable. Alors voici quelques conseils pour trouver un bien immobilier rentable :

  • Faire le choix de l’ancien : Le principal avantage est d’ordre financier. Un bien neuf est de 25 à 30 % plus cher que dans l’ancien. L’ancien va donc rapporter plus qu’un investissement Pinel dans le neuf avec des rendements bruts, en moyenne, de 1 à 2,5 % plus élevés (source : DGFIP).
  • Faire le choix du meublé : La rentabilité est largement supérieure par rapport à un logement nu. Cela s’explique par des valeurs locatives de 15 à 20 % plus chères que le même bien loué vide (source : DGFIP).
  • Bien choisir la ville et l’emplacement : Avant d’investir, il faut s’assurer du dynamisme économique et démographique de la ville. Une forte demande locative est clé pour optimiser l’occupation du bien. Bien choisir la ville, c’est aussi privilégier les quartiers bénéficiant de commodités à proximité et bien desservis par les transports. En effet, dans une même ville, il existe souvent de fortes disparités selon les quartiers, voire les rues.